开发商应注意的法律问题思维导图

根据最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》(下称司法解释)以及本人近年来作为房地产开发商的法律顾问在处理与小业主的交房纠纷中的经验，在以下列举了开发商经常会遇到的几类法律风险及相关对策：

销售广告是否当然构成商品房买卖合同的内容的问题始终是引发开发商与小业主纠纷的焦点问题。绝大多数开发商在销售策划时都会出于商业运作上的考虑而在销售广告中对楼盘的优势及功能进行一定程度的夸大，如果所有销售广告中的承诺都将成为合同的内容，显然对开发商是非常不利的。目前，就发生了多起小业主以销售广告有虚假承诺嫌疑为由向开发商索赔的事宜，在业界造成一定的影响。根据司法解释第三条的规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，商品房销售广告作为合同内容的前提条件有两个：(1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定;(2)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

例如一个类似的销售广告引发的纠纷：开发商在销售广告承诺所售楼盘中有露天游泳池、网球场和篮球场，广告中对游泳池的具体说明是：“不规则形状的儿童嬉水池，孩子铃儿般的笑声与灿烂的浪花在这个写意的空间里尽情碰撞;24小时恒温可令您充分感受嬉水的快乐。”对户外绿地网球场、篮球场的说明更为含混，只是许诺：“给您一方展示矫健身姿的空间。”后来，由于项目规划发生变更，泳池、篮球场和网球场的许诺无法如期实现，小业主以此为由要求开发商退房和赔偿损失。这样的广告纠纷显然在实践中大量存在，一般而言，上述说明算不上是对于游泳池、网球场、篮球场和通讯设施的具体的、确定的说明，而且开发商也未在销售广告上对上述设施作出任何具体的承诺。因此，开发商在销售广告中关于网球场和篮球场的说明并不具备司法解释第三条第(1)个条件;至于销售广告中对设施的描述是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，即符合司法解释第三条第(2)个条件的规定，在充分举证的前提下，可以证明任何一个有理智的正常的买受人在购买贵司的房屋时均不会受到上述广告中对设施含糊不清的描述的重大影响而与开发商签订合同，而且开发商的上述广告也不会对房屋价格的确定产生重大影响。

需要提醒开发商的是，由于上述两个条件的主观性特点，对于如何判断“说明和允诺具体确定”以及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”均没有规定具体的客观标准。一旦发生诉讼，如何判断将在很大程度上取决于法官对上述规定的理解，也就是说法官在这一点上有很大的自由裁量权，不排除法院认定上述销售广告中的说明是合同组成部分的可能性。因此，开发商在这一点上应注意收集相关证据以证明有关楼盘的销售以及定价并非依赖于上述广告中的表述;同时还可通过取得规划变更经批准等证据来作为应对小业主索赔要求的补充措施。