房地产开发房屋买卖纠纷案思维导图

经审理查明，徐某某与某某公司于1995年10月9日经长安公证处公证签订了《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》，并经北京市房屋土地管理局办理了预售房登记。双方合同约定：徐某某购买某某公司的投资广场B座15层01号房屋一套，建筑面积103.67平方米，按每建筑方米2544.25美元计算，总价款为263762美元。徐某某于预售契约签署之日付楼款的10%，即26376美元，30日内付楼价款之90%，扣除1995年4月4日徐某某已付定金7000美元外，应付230386美元。该契约第5条约定：某某公司须于1996年12月31日前将房屋交给徐某某，除不可抗力外，某某公司未按期将房屋交给付徐某某，徐某某有权向某某公司追索违约金。逾期超过90日某某公司未交付房屋的，徐某某有权终止本契约。契约终止自徐某某书面通知送达某某公司之日起生效。某某公司除在契约终止后30日内向徐某某双倍返还定金外，并须将徐某某已付的房价款及利息全部退还给徐某某。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方订立的《补充协议》第4条约定，某某公司非因约定的遇人力不可抗拒之自然灾害;施工中异常困难及重大技术问题不能及时解决;违反新颁布的法律及规定;其他非某某公司所能控制的因素等原因致某某公司不能按期交房外，延期交付房屋超过90天，徐某某有权在第91天起14日内以书面形式通知某某公司解除预售契约。如徐某某在规定期限内没有行使此项权利，则应被视为同意继续履行预售契约，但某某公司须向徐某某支付遗期利息。徐某某依上述协议支付某某公司房价款131881美元(包括定金7000美元)。1996年10月，依某某公司指定，徐某某作为借款方与贷款方北京市分行签订《楼宇按揭(抵押)外汇贷款合同》，某某公司作为合同担保人，徐某某(抵押人〕以其所购置的投资广场B1501号房产向北京市分行〔抵押权人)申请楼宇按揭抵押外汇贷款，贷款金额131881美元。贷款期限5年，首期还款日为1997年3月20日，贷款分19期等额还款，季还款金额为6942美元。担保人之担保数额为本合同项下贷款本金和由本金所产生的利息(包括违约加息)及其他相关费用。担保期限从贷款发生之日起，到抵押人还清贷款本息日止。本合同项下之担保为不可撤销担保。抵押人确认若担保人按本合同有关规定，代抵押人还清对抵押权人的所有欠款后，抵押人无条件同意抵押权人将抵押人名下抵押物业及其相应的权益转让予担保人。1996年12月31日北京市分行依合同将贷款本金交给徐某某，徐某某亦按期偿还贷款本息。截止1996年12月31日某某公司未交付房屋，徐某某于1997年4月10日后多次书面提出终止双方售房契约，某某公司未予答复，至1997年7月30日，双方就迟延交房达成协议，徐某某同意继续履行与某某公司签订之预售契约及其补充协议，同时约定某某公司返还徐某某自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息补偿等。同年12月5日，双方依协议履行，某某公司给付徐某某扣除代付贷款及物业管理费之外的自1999年月1日至10月31日延期交楼利息25556.51元。后某某公司向徐某某发出入住通知，因徐某某认为房屋未达到入住条件，未办理手续。徐某某于1997年11月15日致函某某公司要求验收交房，某某公司未答复。1998年12月7日，双方经协商再次达成协议：某某公司同意赔偿徐某某购楼全款的利息，额度按中国银行美元贷款的同期利率计算，期限为1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因某某公司的原因致使徐某某办理入住手续迟延，某某公司赔偿迟延期间的全部利息，徐某某同意从赔偿金中扣除某某公司垫付的银行按揭利息和至1999年12月31日止的物业管理费;如徐某某需出租房屋时，某某公司免费为其招租，并同意按原合同约定标准对B1501房屋尚存在问题部分进行免费维修。协议签订后，某某公司认为此次协议约定的赔偿金给付期限与1997年7月双方达成协议的给付期限有重复部分，应减去已支付的1997年1月至1997年10月的款项。徐某某对此不予认可，并于1999年5月10日致函某某公司，以某某公司不履行1998年协议为由，要求解除售房契约及补充协议。徐某某自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行贷款本息28032.8月美元，此间两次支付利息计4821.88美元。某某公司自1997年9月21日至1999年9月20日为徐某某垫付贷款本金55536美元及利息，徐某某现尚欠贷款本金55519美元及1999年9月21日后至还清贷款之日的利息。为签订售房契约徐某某支付公证费815.28美元、律师费11237元人民币，其他杂费2191元人民币。上述事实，有双方当事人陈述、售房契约、补充协议、楼宇按揭(抵押)外汇贷款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日协议书、1998年12月7日协议书、1997年4月10日、5月20日解约通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等证据在案佐证。

本院认为，徐某某与某某公司签订的《外销商品房预售契约》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，应视为有效。某某公司按期未交付房屋，在徐某某提出解约的情况下，双方签订了1997年7月协议，并已按约履行。此后因交付房屋的标准双方仍存在分歧，虽然某某公司曾向徐某某发出入住通知，但双方未履行交房验收手续。后经徐某某多次函告要求履约，至1999年5月书面要求解约时止，某某公司仍未交付房屋，故徐某某要求解除双方契约及补充协议，理由正当，应予支持。原审法院依事实判决解除双方契约及协议，某某公司返还房款和双倍返还定金，赔偿徐某某损失及给付北京市分行贷款及利息并无不妥。某某公司上诉要求继续履行与徐某某签订的1998年12月协议，理由不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

一审案件受理费一万八千七百五十二元，由北京某某房地产开发有限公司负担(本判决生效后七日内交纳)。二审案件受理费一万八千七百五十二元，由北京某某房地产开发有限公司负担(已交纳)。