上海推出一系列土地调控措施思维导图

土地作为房地产业的源头目前正成为调控的重中之重，近期《上海市土地储备办法》与《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》的相继制定出台，成为政府加强土地市场管理的明确信号。

一方面，《上海市土地储备办法》将在8月1日起实施，办法将现行国有土地使用权的“毛地出让”转变为“熟地出让”，界定了包括滩涂围垦成陆并经验收合格的土地、计划转为经营性建设用地的原国有农用地、计划调整为经营性建设用地的原划拨国有土地、计划依法征用后实行出让的原农村集体所有土地、土地管理部门依法收回的闲置国有土地、市政府为实施城市规划需要储备的其他国有土地共六类应当储备的土地。

上海过去尽管成立了不少土地储备机构，市区两级土地储备机制也收购了不少土地，但是土地储备中心的作用并未完全发挥到位。而此次土地储备办法的出台，将大大完善土地储备制度。并且现在国家把土地当作宏观调控的杠杆，今年暂时停止土地出让，政府的目的之一就是挤出囤积在开发商手里的土地，在此背景下，土地储备办法的出台就更显深意。

另一方面，为了贯彻国家宏观调控政策，实现土地的集约使用，上海相关部门制定了《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》，用地规模审核立刻成为审批建设项目的一个重要前置环节。

据悉，三类项目必须在审批中重点加强用地规模的控制与核定：一是新建、迁建单位需要使用土地的，二是原址扩建需要使用本单位以外土地的，三是需要改变本单位土地使用性质的。并且，上海通过招标、拍卖方式进行土地使用权出让的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等项目，也须按照《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》的有关规定实施用地规模控制。办法还强化了项目审批中用地规模控制的四个环节作用，将在项目建议书审批环节、项目规划选址环节、项目土地预审环节和可行性研究报告审批环节把用地规模控制作为主要考量因素。

由于感觉到来自政府调控市场方面的压力，已经有一些开发商表露出准备加紧正规运作或将手中没能力开发的地转手，以免被收回的意思。在转让国有土地使用权的土地二级市场也已经开始显示出一种“活跃”气氛。“最近找上门要求转让项目的企业肯定比去年多，而现在一有这种消息传出，上门询问情况要求接手的也络绎不绝。”一位咨询机构的负责人告诉记者。

一位房地产律师也向记者介绍，在去年上海全面推行土地招投标以前，上海的二级土地交易就挺活跃的，一些开发商正规渠道拿不到地，就只好通过各种市场信息找二手土地接手，当时就有一些律师以及与土地交易有关的个人充当着二手土地交易的中间人。而在上海实行土地招投标后，企业可以通过招投标拿地，二手土地交易的风声在市场上淡了不少，但依然存在，有些开发商资金实力不足拿不到地只有转向二手土地市场。

“不过目前情况下，上海政府是不允许土地直接转卖的，一般开发商都是通过对项目甚至企业的收购并购来达到获得他所需要的土地资源的目的。从规范市场的角度来讲，目前开发商之间进行土地交易，要经历法律、会计等一系列环节，手续还是较繁琐的，现在政府提出建立一个规范透明的土地市场，希望可使开发商之间土地交易的成本相对降低，风险也减小。”

与此同时，业界也开始呼吁上海要建立一个完善的土地二级市场。上海市社会科学院房地产研究中心专家顾建发就指出，开发商私底下进行的土地交易越来越活跃，但上海还没有建立土地二级市场，这样就会有许多非阳光下的操作，上海需要规范一下土地的二级交易。

“在开发商眼里，资金和土地是宝贝，我们是希望土地市场能够放开，土地信息公开，如果土地二级交易平台能够真正建立起来，对企业来说是又多了一个‘光明正大’的拿地渠道，并且政府如能规范完善该市场，企业也可以降低交易风险。”

有业界人士表示，政府建立土地二级市场形式上并不难，就如同现在的市房产交易中心一样，再设立一个土地交易中心，将土地信息全部上网公示，对所有的土地转让也进行审核登记。开发商对此看法不一，有的开发商理想中的土地二级市场是尽可能完全放开，有的是希望政府采取严格的信息登记和监管措施。对此，顾建发表示，政府有关部门一直在研究建立土地二级市场的问题，企业可能不希望过多的行政干预手段，不过相信到时政府会采取一定的规范和调控措施，不会完全放开。