土地收益重新分配土地税费体系思维导图

“由于城镇土地使用税的大头要交给中央，而耕地占用税及新增建设用地有偿使用费则主要用于‘三农'，因此这可以看成是对中央和地方、城市和农村在房地产税收转移支付中分配比例的一种调节。”中国社会科学院农村发展研究所研究员王小映说。

事实上，有关税率调整的政策信号在9月5日公布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》时已经发出。该通知明确提出要“提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准和城镇土地使用税、耕地占用税征收标准”。

“城镇土地使用税的税率确实有必要提高，按现行的标准，有些地方每平方米才征收几毛钱，不足以起到应有的政策性调节作用。”王小映表示。

据悉，这一举措将是财政部、国土部、税务总局等几个部委正在制定中的一项土地税费体系改革方案的过渡。“过渡性措施可能会是以国务院条例的形式发布，因为目前城镇土地使用税标准的适用文件是《城镇土地使用税暂行条例》，新政策出台后必须对这一条例进行更改或者废除。”一位业内人士表示。

目前，新的土地税费体系已经在北京、宁夏、辽宁等六个地区开始了模拟试运行。

据财政部一位研究人员透露，新体系对过去以流通环节为主的税费制度进行了调整，大幅提高了土地占用、保有环节税费在整个土地税费体系中的分量。其中，现行保有环节的城镇土地使用税、城市房地产税等合并，逐步统一为物业税的政策思路已经明确。“主要方向是房(房地产税)、地(土地税)合并，由从量征收改为从价征收。”他表示。

决策者希望通过该体系的模拟运行，以及今后开展的试点，摸索出一系列新问题的解决方案，例如，税基如何确定，是以成本价、市场价还是基准价为依据进行征收?土地价格如何评估，由谁来认定?起征点、税率等具体标准的制定权限交给哪一级政府?税收收入在各层级政府之间如何分配?

面对提高税费是否会进一步推高房价的质疑，该人士表示，“房地产价格是由需求所决定的，这部分税费不会影响房价，而会在政府土地出让收益中得到消化。”该人士解释说，税费收入和土地出让金收入是土地成本的组成部分，土地价格一定的情况下，税费收入提高意味着土地出让收入降低。

此外，一直广受关注的土地出让金是否并入物业税，即“以税代金”的问题，依然存在较大分歧。据悉，今年年中，国土部土地利用司曾召集专家和有关官员，就土地出让金的管理分配问题进行了理论讨论。此次会议上，主流的意见依然是“桥归桥，路归路”，两者相互独立，以明确税、费、租分离的思路。

另据未经证实的消息，有相关部委人士提出建议，在房地产开发销售环节设立“社会保障税”，以缓解正在逐渐加大的失地农民社会保障压力。据称，该建议提出的税率为房地产销售总收入的3‰。

但部分学者及房地产开发商对该建议的可行性并不乐观。一位不愿透露姓名的学者表示，既然土地收益中已对社会保障职能有所安排，再另行征收一项相关税种似有重复之嫌。“当务之急应该是调整财政预算支出结构，而不是一味扩大财源。”该学者称。