南京首现土地增值税清算流程表思维导图

京沪的土地增值税地方清算细则尚未出台，南京等地已走在了前头，具体流程正在紧张地推进中，但一些地方的主管官员对此保持低调。

“我市局将根据文件精神制定《北京市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法》，另行下发。”在转发国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》时，北京市地税局表示。上海、深圳市地税局相关人士则表示，虽然目前还没有关于土地增值税清算的地方细则出台，但“政策一定会执行。”

昨天，记者辗转从南京市地方税务局拿到一份《土地增值税清算与征管》的内部文件，从其内容中可以看出，南京在土地增值税清算条件、清算流程等方面均已经有了较为明确的细则规定，但这份文件尚未对外公布执行。

此前，南京在土地增值税清算条件中规定，主管税务机关根据有关规定可以已转让部分进行土地增值税清算的条件包括两条，一是房地产开发项目实际已竣工2年以上(含)仍未结算，而销售面积比例达到90%以上(含)的;二是房地产开发项目实际已竣工5年以上(含)仍未结算，而销售面积比例达到80%以上(含)的。

而根据国税总局《通知》，除已经竣工的房地产开发项目需要进行土地增值税清算外，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件包括：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的等情况。

“此前执行方式与国税总局政策有出入的将按新政调整。”一位房地产业内人士称。另外，南京关于土地增值税清算设有清算委托政策，又称中介机构审核机制。允许纳税人自愿委托中介机构进行土地增值税清算，中介机构出具的审核报告应详细披露转让收入、扣除项目据以计算涉及的各类信息和相关鉴证资料。

令人注意的是，一些在国税总局文件中没有提及的执行“瓶颈”也在地方细则讨论稿中出现。比如，在开发成本界定方面，企业取得大量正规劳务费发票(合法票据)，如何确定其合理性?如果开发商开发出来的房屋用作拆迁补偿，项目收入如何确定?财务制度规定账簿保存10年，如10年内企业未清算，但清算时部分账簿凭证已销毁，又该如何处理，有关的这些内容，在一些地方制定的细则中都已有所涉及。