各地收紧房地产土地增值税征管 更严格要求清算思维导图

记者近日获悉，国家税务总局将再出重拳，要求加强土地税收缴纳清查工作，其中包括严格清算土地增值税。

此前，随着房价不断上涨，以赵晓为主笔的北京科技大学中国经济研究组撰文，吁请严征土地增值税，遏制新一轮楼市疯狂。与此同时，广西、海南、上海等地也先后上调了土地增值税预征率。

据了解，2010年1-2月，全国土地增值税实现收入189.4亿元，同比增长162.3%，比去年同期增速提高190%。有专家称，严格征收以土地和地上建筑物为征税对象的土地增值税，有利于遏制房地产开发商的拿地冲动。

地方先行

近期房价的疯涨之势再次卷土重来。2月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%，而北京一季度新盘均价21880元/平方米，同比上涨90%。

为遏制新一轮楼市疯狂，多个地方选择从严征收土地增值税，通过调整土地增值税来调控房地产市场。

近日广西地税局下发的通知称，从2010年3月1日起，对广西土地增值税预征率进行调整。该通知称，对房企开发非普通住宅的土地增值税预征率提高一倍，商铺和其他房产的预征税率下限从1.5%提高到3%。

在广西上调土地增值税预征率以后，其他省市也紧随其后，包括厦门、海南、上海、临汾、青岛等省市。

相比此前，许多地方为强化对土地增值税的管理，对土地增值税实行了项目登记和预征、年度结算、竣工结算管理办法。北京市万商天勤律师事务所合伙人李季先认为，强化土地增值税的清收是调控市场有效的办法。“增值税的清算考验的是企业的资金实力，对消费者是一件好事。”

从严清算

面对近期掀起的土地增值税清算潮，一些开发商坦言，如果各地再次从严清算土地增值税，将使得资金压力加大。“开发商将面临空前压力。”广州粤沛地产副总经理黄春表示。

在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。按国家税收有关规定，房地产开发利润达到20%以上，要缴纳土地增值税。而今年1-2月，全国土地增值税实现收入189.4亿元，同比增长162.3%，比去年同期增速提高190%。

土地增值税条例规定，土地增值税按照4级超率累进税率计算征收。此前，土地增值税的征收一直“有名无实”。2006年以前，我国每年征收的土地增值税占房地产销售额的比例一直在0.5%左右，2009年也仅为1.64%。加之金融危机，土地增值税一度不了了之。

时至今日，重新祭出土地增值税清算政策，可谓正当其时。

影响净利润率17.4%

土地增值税是房地产项目已销售完毕(或者至少销售85%以上)才清算的，是对房地产项目的超额利润征收的。赵晓称，这种事后征收的税，跟房地产开发环节的营业税不一样，税负转嫁给消费者的可能性不大。

长城证券的研究报告也称：“毛利率为40%的项目被严格征收土地增值税后对净利润的影响是17.4%，毛利率越高的项目，征税对项目利润的影响越大。”也就是说，从严征收土地增值税，可以减少房企拿地冲动。

“一旦执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。”万科董事会秘书肖莉坦言，土地增值税清算后的成本压力不小。“因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高可征收60%的土地增值税。”4月7日，一位税务专家告诉《华夏时报》记者。

不过，北京一位开发商则告诉《华夏时报》记者，目前各地土地增值税征收多采用预征收制。据这位开发商介绍，预征收制的一般做法是，在商品房销售时，先根据销售额预征一定比例(1%-3%)的土地增值税。

“这会对房地产企业的资金造成一定的压力，但影响不会大。”上述北京开发商说。

在一定程度上，从严征收土地增值税，可抑制房企的暴利。然而，在不少地方，土地转让金等占财政收入比重相当高。“要让房价掉下来，首先不干的肯定是地方政府。”一位接受采访的专家这样表示。