各地收紧房地产土地增值税征管 更严格要求清算思维导图

在市场热议的房地产保有税尚无定论的情况下，税务部门对开发商的税收征管正悄然收紧。

据《第一财经日报》记者了解，年初以来，多个地方税务机关已开始加强对房地产开发企业土地增值税的征管力度。这被认为是房地产市场调控的重要手段。

从河南、广西、上海、厦门等地税务部门出台的文件来看，强化的具体措施包括提高预征率、将核定征收改为查账征收，以及比以往更严格地要求企业在规定期限内进行土地增值税的清算等。

预征率上调

土地增值税的功能是国家对房地产增值征税，以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。

从1994年开始，税务总局规定按照四级超率累进税率征收土地增值税。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%;增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%;增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。

不过在实际执行过程中，由于开发企业的成本核算存在较大的技术难题，同时没有严格的征缴时限，土地增值税一直采取预征的权宜之计，大部分地区按预售商品房收入的1%到2%的比例征收。

提高预征率成为此次各地加强征管的重要内容之一。比如，广西地税局在2月末发文要求，从2010年3月1日起调整土地增值税预征率，普通住宅按0.5%的预征率预征，非普通住宅的预征率提高一倍，按2%～3%预征。

河南省地税局近日下发文件也明确规定，普通标准住宅的土地增值税预征率为1.5%;除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%;除前述两种情况以外的其他房地产项目为4.5%。

除了上调预征率，河南省地税局还要求，所有房地产开发项目纳税人自该通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。

清算“风暴”

如果说预征率上调对开发企业来说还不构成多大影响的话，清算土地增值税则可能对他们造成较大冲击。

此前土地增值税缴纳一般是按一个预征的比例在销售房屋时同流转税一起缴纳，等到项目开发符合清算条件时再进行清算。而由于土地增值税税率较高，以前的房地产开发企业往往采取分期开发、保留尾盘以及各种财务手段拖延和逃避清算。

国家税务总局2007年初发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，彻底改变了土地增值税清算条件，规定已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩的可售建筑面积已经出租或自用的;以及取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的都必须进行土地增值税清算。

但其后由于金融危机，该要求并未得到很好落实。华税律师事务所创始合伙人刘天永个人认为，以北京为例，数百家房地产开发企业中，完成了土地增值税清算的企业可能不到1%。

而此次河南、广西等地再度强调要加强土地增值税的清算。河南省地税局规定，对于一些房地产开发企业因账簿资料不齐全，或者账簿资料混乱以及符合清算条件但未按规定清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的，按核定征收率8%征收土地增值税。

上海、厦门、海南等地也加强了土地增值税的清算。其中上海市地税局在今年1月份下发文件，对符合销售面积超过85%以上等条件的房地产开发项目，纳税人应在收到《土地增值税清算通知书》之日起90日内办理清算手续。

此次土地增值税的清算是否会和上次一样无疾而终?刘天永在接受本报记者采访时认为，在房地产泡沫日益明显，同时面临完成财政收入任务的情况下，财税部门此次有可能“将清算进行到底”。