混迹于政商两界 警惕房地产商过于强大的博弈能力思维导图

房地产商如此快捷、协调一致的行动策略，充分显现出他们协同作战的能量。记得去年5月，针对房地产商在联合操纵房价的指责，一位经常抛头露面的房地产商还振振有词地反问：全国有5.9万家房地产商，怎么可能都联合起来呢？怎么做到行动一致？但从开发商联合上书这件事上，我们可以看出，开发商的协同合作渠道还是非常通畅的。

事实上，关于土地增值税，上海有关部门与开发商的博弈早就有过。土地增值税征收令虽然在1993年年底就已经发布，但在国家层面一直没有强制执行。2002年，上海市某区财税局曾与该区的开发商沟通，准备开征土地增值税，但遭到了开发商的一致反对。有地产商公开威胁，如果征收就撤资，这种博弈一直延续到2004年。到2004年下半年，虽然上海部分区开始征收，但各个区征收的进度不一样，有些区行动迟缓。土地增值税迟到的征收和征管不力，使大量应收的税款流失。据上海市统计局公布的数据表明，2005年，上海市房地产企业销售收入达2160多亿元，专家估算其毛利至少在1200亿元以上，按照土地增值税暂行条例，该年的土地增值税至少能征收400亿元左右。2004年和2006年也大致如此。

土地增值税是房地产市场宏观调控的一项举措。对于房地产调控，国家出台的措施多了，可到目前为止，可以说是全部失灵。这些调控措施不管用，不全是措施不得力，很大程度上，是因为措施的作用力被化解，或者是根本没得到执行。究其原因，地产商利益集团的影响不能低估。2003年央行推出的121号文件规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这本来是对房地产市场金融规范的一个有效文件，却因为遭到强大的房地产商的反对，而被有利于房地产商的18号文件所取代。住房预售制度，本是计划经济条件下的产物，是一个由消费者单边承担风险的制度，由于职能部门倾向于房地产商的利益，该制度迟迟不能被取消……

维护自己的利益是人的本性，任何一个利益集团都有权利主张自己的利益；利益集团原本没有好坏之分，社会本就是各种利益集团的博弈场。但利益集团在追求自身利益的过程中，不能以单向损害他人的利益为代价，也就是说，博弈也有道，要遵循公平原则。

从近几年房地产业的发展来看，房地产商的博弈力量是有目共睹的。这次土地增值税征收，国税总局表示，这并不是新出台的政策，是属于原来就有的税种，只是因为是地方税，过去征管不太严格，现在加强了征管。这本该征收的税种，开发商都要出来抵制，足见他们气势有多盛。据媒体报道，参与上书的房地产企业，他们一方面是上海的“大地主”，一方面又混迹于政商两界，拥有强势的政府性资源。