国有土地使用权50年和70年思维导图

从开发商拿地到开工建设，再到房屋建成业主入住，这之间的时间不等，至少需要两三年时间。也有一些特殊情况，土地被开发商拍下之后，由于种种原因迟迟未开工，甚至被多次倒手，十几年过去之后才开始开发。而这里面耽误的两三年或者十几年都是包含在商品房使用年限的40年、50年和70年里的。 商品房土地使用年限到期后怎么办呢?关于此问题，目前还没有执行的实例。

《民法典》（2021.1.1生效）第三百五十九条 【建设用地使用权的续期】住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

因此商品住宅土地使用年限期满之后续期的问题不用担心，但是，目前尚无关于续期的细则，是免费续期还是收费续期，收费标准是什么，都没有定论。而商业用地届满之后的续期，则无明确的规定。

根据我国相关规定，居住用地使用期为七十年；综合或者其他用地使用期五十年，而房屋的产权是的。由于房屋与土地是不可分割的，所以，土地的使用期会随着房屋的使用期延续下去。

无论50年产权和70年产权，房屋的使用“年限”是从属于土地的使用年限，也就是从开发商与国土和房产部门实际签定《土地使用权出让合同》的那一年开始算起，购房人实际上享受不到70年的使用权。

50年产权跟70年产权，不仅仅是使用年限的区别，更大的是房屋性质的区别。50年产权是指商用的或者的，不能口，但是可以的。70年产权房子是指普通住宅，那些套房基本都是70年的，这个是口的。如果从这层定义上来说，50年产权永远都不可能延期到70年产权。

虽然同是住宅产品，今天我们就来看看这两者的不同，看看买来值不值。

差别1：贷款条件不同

购买50年产权的房屋，大多不能申请公积金贷款。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，贷款利用为基准利率的1.1倍。

过去这曾经是50年产权房屋的一大“硬伤”。但随着各地纷纷将第二套住宅首付比例上调为6成，正规住宅产品反而身处劣势。

差别2：未来使用费用不确定

按公建用途规定，50年产权住宅的水、电、暖等使用费用都采取商用价格，且没有天然气入户。很多开发商在前期开发中与政府部门“求情”，能按民用价格缴纳，但毕竟名不正言不顺，未来存在变数。因此购房者应该在购房时询问清楚。

差别3：相关税费的差异

普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳，增加了未来交易的难度。

但是!在北京这样执行“若不是唯一住房，无论是否满5年，都要征收卖房所得的20%个人所得税”的城市，未来住宅交易难度比商住房还要大!从投资的角度看，还是50年产权房子更合适。

差别4：建设标准不同

按照公建相关要求，50年产权房屋的人防和消防等建设标准较高，建筑质量也比普通住宅要高。但从居住的角度将，这也需要增加大堂、通道等公共空间，因此得房率普遍比住宅要低。

差别5：产权到期后处置原则不同

《民法典》（2021.1.1生效）第三百五十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

[1]《中华人民共和国民法典》 第三百五十九条