综合用地价格怎样评估思维导图

由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此，在现代城市中，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途也出现了立体化：地下一至二层为停车场、设备用房，地面一至二层为商店，往上是写字楼，再往上是居民住宅。

用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用，然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。

一方面，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。目前，我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合用地对待，居住用地也只能使用50年，开发商付出同样多的建筑成本和税费，销售价格却必然要比70年使用期的住宅低；对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房产，都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地，将使许多人难以接受。

另一方面，全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合用地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。笔者认为，综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。

分算法

分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。

具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

例1 ：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000 平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类商业用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12 ，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900 元／平方米，居住用地基准地价600 元／平方米。计算过程如下：

根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5.

总建筑面积＝20000 ×1.5 ＝30000 （平方米）

商业用地分摊土地面积＝（4500／30000 ）×20000 ＝3000（平方米）

居住用地分摊土地面积＝[ （30000-4500）／30000]×20000 ＝17000 （平方米）

计算商业用地和居住用地的地价

假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1 ，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5 时，商业用地容积率修正系数为1.3 ，居住用地容积率修正系数为1.1.

商业用地总价＝900 ×1.3 ×3000＝351 （万元）

居住用地总价＝600 ×1.1 ×17000 ＝1122（万元）

估价结果

商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900 元／平方米；土地总价：351 万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整

居住用地分摊土地面积：17000 平方米；土地单价：600 元／平方米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整（注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）

或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。