城市基准地价唱“高调” 2005年将进入调整高峰思维导图

业内专家最近指出，国家每三年调整一次基准地价的规定和土地市场化配置制度的深入实施，决定了我国城市土地基准地价在２００５年左右进入调整高峰期。同时，通过多年土地市场化的培育和发展，我国城市土地基准地价的调整将以上调为主。

城市基准地价主要是以满足国有土地出让、租赁管理为核心，为政府招标拍卖土地、收购储备土地、实行基准地价公示制度奠定基础的地价。同时兼顾土地市场调控、税收管理和土地使用者参考等要求。现在，已经有许多城市正在或即将做上调基准地价的工作——

多个城市上调地价

近日，我国众多经济发达城市和土地市场化配置较好较早的城市，纷纷上调了基准地价。这是自２００２年国土资源部要求土地出让实行招标拍卖挂牌的１１号令实施以来，首次大范围内城市基准地价的上调。市场信息表明，国家规定的每三年调整一次地价的规定与市场发展趋势不谋而和。

杭州市再次对该市的土地级别和基准价格进行了调整，将原来８个土地级别调整为１２个，土地级别范围除湖滨、环西湖等一级用地维持原状外，其他级别均作了不同程度的扩展。越往外围走，土地级别的变动越大。调整后的基准地价与上一轮相比，１～８级土地商业用地的基准地价平均上涨了３９％，住宅、综合用地的基准地价上涨了３４％，工业用地价格不变。此次土地级别更新和基准地价调整后，余杭、萧山两区的２３８５平方公里土地正式纳入了全市的统一管理。

沈阳市根据全市基准地价调整工作的调查结果，决定明年全市住宅和商业用地地价将上调２０％，工业用地基准地价基本不变，调整范围包括和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区、张士开发区及于洪、东陵在三环以内区域，共计近５００平方公里的土地。

从厦门基准地价听证会上传来消息，除办公用地的地价向下调整以外，该市的商业、住宅类地价近期涨幅明显，总体上浮了２０％以上。其中鹭江道、厦禾路、湖滨西路等老市区的商业地价达到了１．２７万元／平方米，稍低一点的也达到了１．１８万元／平方米。

为了适应太原“南移西进”、“率先发展”的需要，克服基准地价实施中出现的问题，提高土地资产管理水平，太原市近期对基准地价进行了完善性修订。主要内容是将全市基准地价的定级范围由原来的２１８．４４平方公里扩大到２６４．１５平方公里，增加了４５．７１平方公里；调整商业地价，尤其是城市中主要道路两侧、新建和新拓宽道路两侧以及新增加的区域；在原地价的基础上重点建立道路两侧的楼面地价体系、基准地价修正体系等。

此外，从９月１日起生效的《广州市国有土地使用权基准地价调整公布规则》规定，包括老八区、花都区、番禺区以及广州经济技术开发区、南沙开发区所辖范围内的基准地价进行调整，调整和公布周期定为一年。南京市的地价动态监测系统正式建立，土地级别和地价也相应做了调整，为此南京还首次召开了土地级别和基准地价调整听证会。

从上述城市基准地价调整的情况不难看出，“土地基准地价上调”已经成为多个城市的共识。这些城市不仅包括了广州、杭州、沈阳等经济发达和市场化配置较快的城市，连南昌、太原等中西部城市也加入了这个行列。

地价上调箭在弦上

尽管城市上调基准地价有不同的具体情况和原因，但通过对其分析和梳理不难发现，它们存在了诸多的相似之处。

首先就是经济发展进入了新的历史时期，要求土地基准地价适应经济发展的呼声是相同的。近年来，我国在国际经济形势总体不太好的情况下一枝独秀，每年都以９％以上的速度发展，尤其是那些经济发达的城市，经济发展潜力和水平巨大，对土地的需求也日益增加。从房地产业发展的角度看，１９９８年到２００３年我国城市房地产投资增速每年都达到了３０％以上。经济的快速发展和房地产业投资旺盛，对土地资源提出了更大的要求。此时，土地基准地价调整也就水到渠成。只有进一步调整我国城市基准地价标准，才能有效实现土地价值的最大化。

其次是适应了我国土地市场化发展的需求。２００２年以来，我国土地市场化配置方式比重已经逐步加大，由２０００年的不足５％发展到目前的２８％。土地资源市场化配置制度要求土地价格通过市场需求来浮动。这就要求城市基准地价必须向市场价格贴近，缩小彼此之间的距离，适应土地市场的发展现状。

第四，这也是适应房地产业发展的一个配套策略。城市地价新基准的出台，将有助于城市房地产市场健康稳定发展，有助于实施国有土地使用权招标、挂牌和拍卖工作，也为征收土地使用税费提供了依据。