“合作建房”避税违规操作遭罚思维导图

例如，A房地产开发公司取得土地使用权，通过开发项目立项、规划、审批后，决定为某金融机构开发建造一个3000万元的办公大楼。该金融机构为了加快工程开发项目进度，可以及时按工程进度拨付预付款。按照预算，该项目完工前，房地产公司可以获得开发项目的80％，合计2400万元的预收款收入。按照税法规定，开发产品预收款收入需要缴纳营业税、城建税及教育费附加为：2400×5.5％（综合税费率）＝132（万元）；需要预缴企业所得税为：2400×15％（当地规定预计利润率）×33％＝118.8（万元）；需要预缴土地增值税为：2400×1％（按地方规定）＝24（万元）。A房地产公司合计应缴纳税收274.8万元。

A公司为了延迟缴纳274.8万元的税收，对此进行了税收筹划。A公司与关联单位B签订了合作建房协议。协议规定：A、B双方合作开发金融机构的办公大楼项目，由A房地产公司提供土地使用权，B方提供资金，合作开发项目实现的利润，双方按规定比例分成。同时，B单位又与金融机构签订了委托建房协议。协议规定，金融机构委托B单位在A房地产公司提供的土地上建造办公大楼。金融机构直接将工程项目预付款项支付给B单位，不与A房地产公司发生资金往来。待工程完工结算验收合格后，金融机构再与房地产公司签订购房合同，据此办理相关资产的产权转移手续。

2005年初，三方已经按此签订相关协议。至2005年10月，B方共收到金融机构支付的项目预付款2400万元，大部分已经由B方直接支付给工程施工单位，余款也暂作为往来款处理。A房地产公司认为自己未分得任何收入，也没有在会计账簿上记载反映任何收支情况；B单位认为自己属于代收代付款项行为，也尚未获得实际结算收入，只是在账簿上反映了资金的往来情况。双方均未就2400万元预收款申报缴纳税款。

2005年11月，当地地税局稽查部门对房地产税收进行专项检查时，发现了这一情况。税务稽查部门认定，A、B双方之间的合作开发关系属于代理关系，不属于税法规定的合作建房关系。理由是：土地使用权只属于A公司，且办理房地产开发项目的任何手续都是以A公司的名义办理。A公司委托B单位代建房屋，并且代收代付款项，双方之间名义上的合作建房，实质上属于一种代理建房关系。这在《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函〔2005〕1003号）也作了明确。该文件在答复海口紫荆花园合作开发税收问题的请示中批复：“鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《营业税条例》规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房。”