房屋拆除业务中纳税筹划思维导图

方案一：提供劳务的方式

提供劳务方式是指被拆除房屋的业主（以下简称甲方）与房屋拆迁公司（以下简称乙方）签订劳务合同，甲方向乙方支付房屋拆迁的劳务费用，并将该笔费用作为固定资产的清理费，最后计算确定清理该项不动产的清理净收益或损失；乙方则以收取的劳务费作为计算营业税的依据。

例1：某企业的一幢厂房，需将其拆卸后改建为办公大楼。该厂房原值5 000 000元，累计折旧4 900 000元。现委托蜀都房屋拆迁公司进行拆卸，支付劳务费100 000元，拆除的废旧建筑材料价值10 000元交企业仓库。该企业属于增值税的一般纳税人，增值税税率17％。

在这项业务中，甲方虽然发生了损失190 000元（5 000 000-4 900 000+100 000-10 000），但是由于该项损失可以在税前扣除，所以尽管甲方是增值税的纳税人，但在整个拆除过程中，仍然不涉及纳税的问题。但纳税人销售该批拆除的废旧建筑材料时，应按17％的税率计算应纳的增值税。

在这项业务中，乙方为甲方提供了房屋拆除劳务。作为营业税的纳税人，乙方就取得的收入100 000元计算应纳的税金，其中营业税3 000元，城建税和教育费附加共计300元。

这种方式所体现的税务关系比较清晰，账务处理也较为简单。在传统的房屋拆除业务中，被广泛采用。

方案二：购买不动产的方式

虽然提供劳务这种方式在最初的旧房屋拆除工程中被广泛采用，但是随着旧城改造工程的日益开展，人们越来越意识到拆除房屋中的利润空间十分广阔。这样由乙方向甲方提供劳务的方式也逐渐改为甲方不向乙方支付劳务费的方式。乙方自行提供劳务，拆除的废旧建筑材料归乙方所有，进而演变为由拆迁公司向房屋业主方支付款项购买旧楼房。

由于旧房拆迁工程的需要，许多房屋的使用年限尚未到期，其利用价值有很大的空间。特别是临街的旧房，一扇卷帘门价值300元，一匹砖8～9分，一个预制板20～30元，一套门窗也要几十元，这样业主开始向拆迁公司以每平方米5元～20元的价格销售旧房屋。拆迁公司购买到旧房屋后，若是砖混房屋，拆除后的废旧建筑材料主要是旧砖、预制板，这些旧砖、预制板一般流向农村；若是框架结构房屋，拆除后的废旧建筑材料主要是旧钢材、铁材等，这些材料一般流向钢铁厂重新回炉，这样拆迁公司就可以从中获取利润。

在这种方式下，双方的税务关系发生了变化，房屋业主的行为属于销售不动产，应纳营业税。拆迁公司的行为：（1）契税的纳税人。按税法的规定，买房拆料实际构成房屋买卖，应照章征收契税（契税实行3％～5％的幅度税率）。（2）增值税的纳税人。

例2：某企业因进行搬迁，需要拆除旧厂房和办公大楼，总计20 000平方米。原值5 000 000元，累计折旧4 200 000元；现以每平方米20元出售，共计出售额400 000元。蜀都房屋拆迁公司购买了上述房屋并自行进行拆除，拆除过程中，支付了劳务费30 000元，拆除的旧钢材、铁材等价值500 000元，销售给一家钢厂。

甲方：

乙方：

这项业务与[方案一]不同的是：乙方未向甲方收取劳务费，因而不是营业税的纳税人。