“以租代售”避税购房风险重重　　思维导图

去年6月1日，购买不足2年的房屋（时间以产权证或契税完税证明为准）转手交易要全额征收营业税的政策实行时，一些中介公司就抛出了几种所谓的“合理避税”方案：以租代售、租售两全、合同公证等等。这在一些房屋中介处已是公开的秘密。二手房交易全额征收营业税政策期限由2年延长至5年后，这些所谓的“合理避税”手段再次受到关注。

所谓“以租代售”，是指房主出售个人购买不足5年的房屋时，为了避免全额缴纳营业税，买卖双方先签订一份租赁合同，买家先以租房的形式居住在该房屋内，等到购房时间超过5年期限后，双方再签订二手房买卖合同。

“租售两全”，是房主将房屋交由房产中介进行出租和管理，房产中介按年向房主预付租金。待购房时间超过5年后，房主可以随时通过该中介出售此房，其所收到的预付租金则在售房时分段结算，过户以前的归房主所有，过户以后的租金冲抵该中介向房主支付的房款。

“合同公证”的具体方法是，买卖双方先签订一份以分期付款方式购房的买卖合同，并到公证处进行公证。买方交付第一笔房款后即可入住，等到购房时间超过5年期限后买方交付最后一笔房款，双方再到房产交易中心办理过户手续。

法律专家提醒投资者和购房人，以上所谓“合理避税”手段，违背立法精神，钻国家政策空子，隐藏着极大的交易风险和法律风险，也极易导致经济纠纷和当事人的财产损失。

采取以租代售和租售两全的购房方式，因为没有办理产权过户，买卖双方都随时可以毁约。对于“出租人”（实为出卖人）而言，承租人拥有随时解约的权利，若“承租人”（实为买受人）在租赁期内由于经济状况、房屋价格等因素不再承租房屋，请求解除双方所签租赁合同，出租人出售房屋目的即无法实现。对于“承租人”（实为买受人）而言，出租人拥有随时解约的权利，若“出租人”（实为出卖人）在出租期内由于房屋价格上涨等因素不再出租房屋的，请求解除双方所签租赁合同，承租人购买房屋目的即无法实现。

合同公证的购房方式隐藏着更大的交易和法律风险。由于只签订了购房合同而未办理房产过户，买方付钱后，卖方虽然可以把房产证押给买方，但卖方可以补办房产证，再把房子卖给其他人或抵押给银行借债。在我国的房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生房产纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，而购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或者转售，买房人的利益将无法保证。即使双方对交易合同进行了公正，但不到产权登记机关办理过户手续，仍不具备对抗第三人的法律效力。因此，法律专家特别提醒投资者和购房人，不要过于短视，只将目光盯在购房税费上。采取违法手段避税，只会偷鸡不成折把米，贪小便宜吃大亏，要想更好地保障自己的权益，必须依法行事。

笔者在二手房市场了解到，在个别交易中，还有人铤而走险，采取签订“阴阳合同”的方法逃避税收。所谓“阴阳合同”，指买卖双方签订两份合同，一份是应付政府主管部门的虚假合同，采用以区域指导价来计算销售价的方法，以此达到少缴税款的目的。另一份是真实的买卖合同，按照双方交易的实际成交价格签订。

对此，法律专家警告，签订阴阳合同，隐瞒销售收入属于偷逃税行为，将受到税务机关的严厉处罚，偷税者不仅要补缴税金，还将面临其偷税额0.5倍到5倍的罚款，偷税数额巨大，触犯刑律的，还将受到法律的制裁。

另外，即便从民事角度看，签订阴阳合同也风险巨大。对卖方来说存在的风险是，在办理完过户手续后，买方可能以在房地产交易管理部门备案的合同为要挟，要求卖方降低房屋出售价格。对于买方来说存在的风险是，如果在过户前交付了房款，而卖方违约不卖，却只赔付虚假合同中标示的价格，买方没有充分证据，会遭受严重的经济损失。