房产先租后售　所得税处理有技巧思维导图

例如，A企业为一房地产开发公司，目前有3000万元的开发产品由于各种原因暂时无法实现对外销售；为了减少损失，增加收入，公司决定将该部分房产先行出租，待条件合适时再行销售。在这过程中按国税发[2006]31号文件的规定，公司既可以将上述房产转作固定资产，也可以继续按开发产品管理，二者的所得税处理因此也不相同。

若A企业采用将上述房产转作固定资产管理，五年后以3800万元的价格实现对外销售。根据国税发[2006]31号文件关于开发企业将开发产品转作固定资产时应视同销售，其收入（或利润）确认方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定；开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定的规定。所以A公司当年在这一过程中的所得税为[3000×（1+15%）－3000]×33%=148.5（万元）（成本利润率按15%计算）。因此该固定资产的入账价值为3450万元，由于开发企业将开发产品转作固定资产管理，因而可按税法规定扣除折旧费用（折旧年限以20年计，不考虑残值和其他因素），所以每年可抵免的所得税为（3450÷20）×33%=56.93（万元），A企业上述行为的税负为91.57万元（148.5－56.93），4年后的终值为91.57× 1.2625=115.61（万元）（利率按6%计算，下同）；后4年每年可抵免的所得税终值为56.93×4.3746=249.05（万元）。

如果将房产对外销售时，根据国税发[2006]31号文件的规定，按销售固定资产进行相关的税务处理，由于其转为固定资产时未缴纳营业税，因此其税负为营业税=3800×5%=190（万元），营业税金及附加为19万元，假定增值率未超过20%，不考虑承担土地增值税（下同），所得税= [3800－3450+（3450÷20）×5－190－19）×33%=331.16（万元）（不考虑其他因素，下同）。5年合计总税负终值= 331.16+190+19+115.61－249.05=406.72（万元）。

如果A公司将上述出租房产仍按开发产品管理，其他条件不变。则根据国税发[2006]31号文件的规定，凡未将租赁的开发产品转作固定资产的，在出售时仍按销售开发产品进行相关的税务处理。所以其营业税为3800×5%=190（万元），营业税金及附加为19万元，假定增值率仍未超过20%，因此不考虑土地增值税。由于开发企业未将其转作固定资产管理，因而不得扣除折旧费用。因此所得税=（3800－3000－190－19）×33%= 195.03（万元），总税负为404.03万元。

由于A公司只是对出租商品采用了不同的资产管理方式，而其他条件都相同，因此上述两种方式下税负的差额就是实际税负的差额。通过比较可以看出，开发企业将开发产品转作固定资产管理后再出租，尽管取得了提取折旧在税前扣除的好处，但由于开发产品转作固定资产时提前缴纳了相关税收，损失了资金的时间价值，因此仍然比作为开发产品管理多支出了2.69万元。当然，如果两种方式中的某一种产生了土地增值税，而另一种没有，则结果又将发生不同的变化