北京普通住宅标准放宽购房可减税超十万思维导图

不同区域，购售双方税负减免7万余元至12万余元

北京市上一次调整普通住房标准是在2008年11月。根据当时标准，除了“小区容积率1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下”两固定项外，就价格而言，实际成交总价的上限分别为三环以内258万元，三环四环之间210万元，四环五环之间198万元，五环以外120万元。

随着近3年来京城房价的上涨，维持不变的标准导致一些位于四五环外的中小户型住房也“被豪宅”，无法享受普通住房的契税优惠，引起购房者不满。

如市民张先生在五环外的大兴区某楼盘购买了一套面积为88.08平方米、总价为154万元的两居室，由于超出120万元的上限，需按3%的税率交税。而他一位同事在五环内不远处购买的面积、价格相近房产，由于低于198万元的上限，却可享受1%的契税优惠。

在此背景下，北京市住建委今年以来会同相关部门进行大量调研和多次论证，形成标准调整方案。新的标准在价格方面，不再按成交总价，而是按成交单价认定。不同区域的标准由全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。调整系数除了考虑环线因素，还考虑了南城、北城区分。业内人士认为，这符合北京楼市的现实情况。因为历史发展原因，南城和北城的房价区别不小。

众多过去仅仅因总价超标的房产交易，在新的标准下，购房者将可享受1.5%或1%的契税优惠，售房者可免征营业税。根据链家地产市场研究部的测算，不同区域内，购售双方契税和营业税的减免幅度在7万余元至12万余元不等。

例如上文提及的张先生，154万元总价的房产，在过去应缴纳3%的契税即4.62万元，在新标准下则只需缴纳1%即1.54万元，税负减少3.08万元。如果为超过5年的二手房，再加上免征营业税，税负总减免将在7万元以上。这样的购房者，在大兴、房山等“刚需”人群首次置业集中区域，是一个很大的群体。新标准的实施，将大大增加他们的购房筹码。

对于改善性和部分“一步到位”的刚性购买需求来说，过去按老标准，六环路内的购房面积一旦超过90平方米，基本都会被划入“非普通住宅”。而根据新标准，只要不超所在区域单价上限，则可选择90平方米至140平方米的房屋，税负减少额度超过10万元。

但与此同时，业内人士分析说，由于新标准按成交单价认定，在热点区域或稀缺房源的区域，一些此前按总价计算属“普通住房”的小户型，由于单价高，超出新标准，新规执行后将无法享受契税优惠。

调整普通住宅标准，与调控目标没有必然联系

北京出台新标准的通知，开宗明义“为合理引导住房消费”。

对于此次调整，北京市住建委相关负责人表示，新的方案充分考虑近年来北京城市发展和房价变化的情况，标准更加合理，符合普通住房标准的覆盖面将有一定程度提高，更多的购房家庭将可享受相应的税收优惠，以最大程度支持普通居民家庭自住型购房需求。

此前一直未调整的原因，业内分析认为是为了稳定住房价格，抑制投资投机性购房需求。但由于此前三年未调，普通住宅标准的确存在认定过低、同市场实情不符等问题，增加了部分中低收入人群的置业压力，影响了刚性需求，必须要调整。

目前，北京市房地产调控已取得一些积极成效，成为普通住房标准调整的契机。一是，投机投资购房需求基本挤出，居民家庭首次购房比重接近90%，较去年4月新政前提高14个百分点。二是，房价指数环比已连续4个月停涨；在售项目价格总体稳定；作为房价控制目标的新建普通住房，1至10月成交均价比去年全年的14847元低5.1%.

北京市房地产协会秘书长陈志认为，标准调整既是落实调控政策之举，也是调控政策本意。“调控目标就是为了解决中低收入群体的住房问题。既要依靠政府保障，也要通过市场方式。”减少税负，就是提高百姓的住房支付能力，缩小房价收入比；其次，鼓励支持了占购房者总数约90%的首次置业者。

此举是否影响北京年初确定的价格调控目标的执行？

陈志认为，纳税的标准，在纳税时体现，与调控目标没有必然联系。也就是说，北京市目前执行的严格限购政策与此次调整的普通住宅标准，处于购房的不同环节，各自在各自的范围内执行和认定，“桥归桥，路归路。”