房地产企业所得税缴纳思维导图
房地产业从取得建设用地到建设完成出售，这期间涉及税种很多，必须按时申报纳税才可以。那么为了让大家能够详细了解房地产企业所得税缴纳的相关法律问题，下面将由树图网小编为大家详细介绍相关内容，希望对大家有所帮助。
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思维导图大纲
房地产企业所得税缴纳思维导图模板大纲
一、房地产企业所得税缴纳
企业所得税采取季度（月）预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢？
首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品——房屋预先进行销售，收取预收款现象。因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。
二、房地产企业注册印花税是多少
企业设立阶段，主要涉及的是资金账簿印花税。
根据《印花税暂行条例》及印花税税率表的规定，在作为应纳税凭证营业的账簿中，记载资金的账簿应当按实收资本与资本公积两项的合计金额的万分之五贴花。
应纳税额=实收资本与资本公积的账载金额×适用税率（万分之五）
财政部税务总局2018年5月3日发布的印花税减半征收政策：
自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。
关于资金账簿印花税问题的总结：
1、记载资金的帐簿的印花税，按记载在“实收资本”和“资本公积”中的金额万分之五缴税。
2、注册资本是《公司法》上的法律概念，“实收资本”和“资本公积”是会计上的概念。
3、税法表述的“实收资本、资本公积“ 更类似法律上“实缴资本（股本）”。
4、大多公司，都实行认缴制，所以初始时非实缴到位，注册资本大于实缴资本。随着时间的推移，会逐步到位，注册资本最终将等于实缴资本（会计上的“实收资本”和“资本公积”），印花税也最终“缴满”。
5、部分行业（如金融保险、证券基金）或募集设立股份有限公司的注册资本要求实缴，初始时注册资本等于实缴资本（会计上的“实收资本”和“资本公积”），此时就需一步到位缴足印花税。
6、注册资金到位在2018年5月1日前的，不享受印花税税率优惠。
三、房地产企业获取土地要缴纳什么税
开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税、耕地占用税。
1、契税
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%）
2、印花税
房地产开发获取土地环节涉及的印花税及处理方式：
（1）通过招拍挂方式签订国有土地出让合同，按“产权转移书据”税目缴纳印花税，取得土地使用证时，按“权利许可证照”税目每证贴花5元。
与其他单位或者个人签订土地使用权转让合同，参照土地出让合同缴纳印花税。
（2）通过接受投资方式拥有土地，依“营业账簿”税目自2018年5月1日起按万分之五税率减半征收印花税，股权投资合作协议无需贴花。（实务中也有税务机关要求先按产权转移书据贴花，后按照营业账簿税目贴花情况，需先和主管税务机关沟通）。取得土地使用证时按件贴花5元。
（3）通过“收购股权”方式拥有土地，按“产权转移书据”税目，按股权转让合同成交价格的万分之五贴花。
（4）通过“兼并分立”方式拥有土地，新启用资金账簿记载的资金：
凡原已贴花的部分可不再贴花；
未贴花的部分及以后新增加的资金按规定贴花；
原拥有土地企业存续的，土地使用证不更换，不贴花；
原拥有土地企业注销的，土地使用证更换，贴花5元。
3、耕地占用税（已正式立法）
《中华人民共和国耕地占用税法》，自2019年9月1日起施行。
耕地占用税，是对在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。
其中，耕地，是指用于种植农作物的土地。
对占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的，依照《耕地占用税法》规定征收耕地占用税。
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，应纳税额为纳税人实际占用的耕地面积（平方米）乘以适用税额。
耕地占用税的纳税义务发生时间为纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日。纳税人应当自纳税义务发生之日起三十日内向主管税务机关申报缴纳耕地占用税。
引用法条
[1]《中华人民共和国公司法》
[2]《中华人民共和国印花税暂行条例》
[3]《中华人民共和国企业所得税法》
[4]《中华人民共和国耕地占用税法》
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