营改增对建筑业有什么影响思维导图

许多开发商通过特殊目的公司(SPV)运营各开发项目。如果汇总申报无法实现，意味着每一次开发新的项目时，都需要让每个特殊目的公司尽早登记为增值税一般纳税人，以确保可以尽早获得进项税抵扣资格。

然而，直到各公司产生销项税时才能实现相关进项税额的经济效应。因为除了部分货物和服务出口外，中国并不存在进项税留抵退税机制(这与其他很多增值税国家不同)。因此，增值税对企业现金流会产生显著并长远的影响。此外，当以特殊目的公司架构运营时，一个项目产生的进项税将不能用于抵扣另一个项目产生的销项税。

如果合同已经签订且无法转嫁增值税，并且供应商在合同签订时以较低税率(3%或5%)的营业税作为定价标准，则供应商有可能需要自行承担11%的增值税税负。

预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税，然而希望开发商购买土地使用权时，也许可就土地使用权的价格视同进项进行抵扣，就意味着当开发商出售已完成的项目时，其增值税应纳税额将由增值税销项税额与“视同”进项税额决定。此外，如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。

出售已完工房地产项目和出售房地产企业的股权，可能适用不同的增值税处理方法。

在具体实施细则中，预期将会出台过渡政策或豁免政策，以应对房地产开发商在营改增前已开工的项目中使用的材料不能抵扣进项税，而销售此类项目时却需要按照销售价格总额的11%缴纳增值税的情况。我们注意到市场上一直在讨论是否允许开发商选择5%简易征收增值税，这一点有望在实施细则发布时明确。

如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人，供应商向该购买方或承租方转嫁增值税将相对容易。总体而言，这意味着B2B模式下的房地产交易(如商场﹑写字楼﹑工厂﹑酒店和其他形式的商业房地产项目)相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策变化不利影响的可能性更低。

(责任编辑：六六)