“预售契约”房拍卖后不能再转让 思维导图

不交吉标的蕴藏风险 不完全产权风险最大“不交吉标的便宜好多啊！”光顾拍卖市场的买家经常会发现这一规律。的解，在拍卖场上，不交吉标的通常比交吉标的价格低，有的价格甚至只是后者的一半。但对“不交吉”的不理解，常常导致买家们在拍卖会中错误投资。到底什么是不交吉呢？对于不交吉标的，买家们该如何处理？

带租约不交吉或是机会 准确地说，“不交吉”指买受人对被执行标的有产权、无使用权。不交吉标的有2种：一种是标的带租约，目前在被使用中，租客与原房主有租赁协议在先，买家可与租客保持出租与承租的关系，定期收到租金。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原业主或其亲友经业主允许使用。

造成不带租约的不交吉标的有三种原因：一种是回迁户问题，即开发商开发新楼盘时，将部分物业分给原居民使用，但产权一直未转给回迁户，直到其因欠债被拍卖时，产权还是属于开发公司的；一种是单位宿舍问题，即物业的产权属于原工作单位，住户已上交房改房款，但单位未将产权转给员工，而之后单位因欠费被执行，强制拍卖；还有一种是个人按揭购买物业，但无法供足房款，被强制拍卖。

带租约的不交吉标的未必是坏事，因为可直接获得投资回报。但是，带租约不交吉标的也存在投资风险。如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长，就会拉低买家的投资回报率。

无租约不交吉风险较大 无租约的不交吉标的风险最大。如现住房不愿搬迁，买家必须向法院申请再执行；法院经过调查，如核实现住房无其他住所，很可能要买家为现住房安排其他居住场所。

拍卖会上还会出现一种特殊的“不交吉”，如“某标的1/2产权”、“某标的1/3产权”。也就是说，该物业有多个业主，被拍卖的是其中一部分产权，其他产权掌握在物业共有人手中。这种不交吉风险更大，处理也更麻烦。因为无法享受到完全产权，买下1/3的产权也无权抵押。