拍卖成交后未交付前未尽妥善保管义务致标的损坏解除合同返还竞买保证金案思维导图

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拍卖成交后未交付前未尽妥善保管义务致标的损坏解除合同返还竞买保证金案思维导图

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2023-03-02 23:58:29

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案情原告：马成章。被告：厦门丰盛拍卖行（以下简称丰盛拍卖行）

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解除合同返还标的义务成交交付保管拍卖拍卖行拍卖法拍卖法案例

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拍卖成交后未交付前未尽妥善保管义务致标的损坏解除合同返还竞买保证金案思维导图模板大纲

１９９８年６月２５日，丰盛拍卖行接受厦门市中级人民法院执行庭的委托，拍卖厦门外商投资经贸发展公司座落于湖滨南路２４８号之１４－１６号房屋，其中包括第三层２４８号之１６号８０４室。在拍卖前，马成章先查验了拍卖标的２４８号之１６－８０４室。１９９８年９月２８日，马成章申请参加竞买，填写了竞买申请表，并当场付足人民币１万元定金。马成章竞买成功，与丰盛拍卖行签订了成交确认书，约定：该拍卖标的物总成交价为５０２９０元，马成章必须在１９９８年１０月５日将全部款项划入丰盛拍卖行帐户，并凭该确认书办理有关手续，逾期者定金作自愿放弃，不得要求退回，同时应承担违约责任；丰盛拍卖行可根据《中华人民共和国拍卖法》第三章第四节第三十九条处理。１９９８年９月２９日，马成章至该拍卖标的物所在地，向尚未移交该房钥匙的住户洪冰南取得该房和一楼铁门钥匙。１９９８年１０月４日，马成章再次到该拍卖标的物现场，发现房门被破坏，铝合金窗、电源开关遗失等瑕疵状况，随即向丰盛拍卖行反映，要求修理，被丰盛拍卖行拒绝。马成章认为丰盛拍卖行已无法完整交付该房，遂于１９９８年１０月５日向厦门市开元区人民法院提起诉讼，请求解除合同，判令被告退还拍卖定金人民币１万元。

被告丰盛拍卖行答辩称：原告在未付清全款的情况下，擅自与原住户交付拍卖标的物的行为违反了合同的第８条的规定；原告未能按约定时间交付全款，违反了合同的第５条规定和拍卖法第三十九条规定。原告的上述行为已构成违约，现拍卖品被损坏，原告应负全部责任。请求依法驳回原告的诉讼请求。

【审判】开元区人民法院经审理认为：原、被告双方所签订的成交确认书合法、有效，双方均应依约履行。原告交足定金后，在双方约定的应交付全额价款及标的物期限之前，提前向原住户提取拍卖标的物钥匙，已构成违约。对于拍卖标的物的损坏，被告不负有责任。原告请求返还拍卖定金人民币１万元的请求，不予支持。依照《中华人民共和国拍卖法》第九条、第三十一条、第三十九条第一款之规定，该院于１９９８年１１月１２日作出判决：

驳回原告马成章的诉讼请求。

马成章不服，向厦门市中级人民法院提起上诉称：原审认定其于１９９８年９月２９日向洪冰南取得拍卖标的物的钥匙，系无中生有，其拿到的是公共楼梯的钥匙，而不是拍卖标的物的钥匙。在拍卖期间，拍卖标的物因拍卖人保管不当造成房门被破坏，铝合金窗、电源开关被撬走。原审认定其从原住户取走钥匙，所谓的原住户在法律名义上是不存在的，因该房是原业主“厦门外商经贸公司”被法院查扣的，洪冰南早于１９９８年３月１日已和厦门外商经贸公司解除劳动合同关系，其已无权居住在该房里。丰盛拍卖行违反拍卖的操作规程，应当承担因任意将拍卖品交由他人使用而造成的后果。拍卖品在交付前已被严重破坏，竞买人要求修理、退款是合理的，遭到拒绝，系丰盛拍卖行违约在先。请求丰盛拍卖行双倍返还定金。丰盛拍卖行答辩同意一审判决。厦门市中级人民法院经审理认为：双方当事人通过拍卖的方式签订的《成交确认书》，应属合法有效的合同，双方当事人均应按约定履行各自的义务。被上诉人丰盛拍卖行在拍卖期间，未妥善保管标的物，致使标的物出现不具备可交付的瑕疵状况，应承担相应的民事责任。马成章在交付了１万元竞买保证金并竞买成交后，得知该拍卖品出现房门被破坏，铝合金窗、电源开关遗失等瑕疵状况，要求返还保证金的请求符合公平合理原则，应予支持。鉴于双方当事人间的买卖关系继续履行已不可能，双方的合同关系应予解除。原审判决驳回马成章的诉讼请求不当，应予纠正。但马成章在上诉中增加双倍返还定金的请求，超出一审的诉讼请求范围，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国拍卖法》第十九条、第十八条第二款、第二十四条、第六十一条之规定，于１９９９年１月２８日作出判决：一、撤销开元区人民法院民事判决。二、解除马成章与丰盛拍卖行在《成交确认书》中确立的合同关系。三、丰盛拍卖行应在判决生效之日起十日内返还马成章的竞买保证金１万元。四、驳回马成章的其它诉讼请求。二审判决生效后，丰盛拍卖行不服，以马成章私自与原住户交接钥匙，房屋损坏应由其自行承担，二审判决拍卖行返还保证金是无视合同约定等为由，向厦门市中级人民法院申诉。厦门市中级人民法院告申庭经调卷对该案进行复查，认为：丰盛拍卖行在拍卖期间未妥善保管拍卖标的物，造成标的物厦门市湖滨南路２４８－１６号８０４单元房门被损坏，铝合金门窗、电源开关遗失等状况，应承担相应的民事责任。原判认定事实清楚，适用法律正确。于１９９９年６月２７日发出通知书，驳回丰盛拍卖行申诉，维持原判。

【评析】

本案争议的焦点有两个：一、拍卖合同签订后，拍卖物品交付前，对标的物出现瑕疵应由谁承担责任；二、竞买人在拍卖合同签订后，价款交付前是否享有违约的救济权，如何行使。

一、拍卖合同是以公开竞价形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖合同。根据拍卖法的规定，在拍卖前应进行拍卖公告与展示，拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵，也负有向竞买人说明拍卖标的的瑕疵的义务；竞买人有权了解拍卖标的的瑕疵，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料；拍卖人对委托人交付拍卖的物品负有保管义务。民法通则规定买卖合同标的物风险转移条件是以标的物所有权转移为前提（民法通则规定按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外）；合同法第一百四十二条更是把标的物的毁损、灭失的风险责任明确规定为在交付前由出卖人承担，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，马成章虽在拍卖前已对拍卖物品进行查看，但在拍卖物品交付前，由于拍卖行对拍卖物没有进行必要的管理，致使该房的基本设施遭到破坏，该标的物出现了新的瑕疵，此时标的物并未交付。虽然马成章是在未付清全款的情况下擅自向原住户拿钥匙，违反双方合同的规定，但由于丰盛拍卖行不能举证该房造成破坏系马成章所为，该行为并没有造成实际损害的后果，因此在拍卖物交付前，丰盛拍卖行仍应承担未妥善保管拍卖物品而造成损失的责任。

二、拍卖合同成交确认书签订后，买受人能否行使违约救济权？对此，可从以下二方面分析。

首先，买受人是否享有违约救济权。根据民法通则及经济合同法的规定，如果出卖人所交付的标的物与合同规定品质不符时，买方有权拒绝接受；如果买方同意收受标的物时，有权要求减少价金、或要求卖方除去瑕疵；也有权要求解除合同。这一规定明确了买方在卖方未按合同约定质量交付货物时的违约救济权。但根据上述规定，违约救济权的行使，必须是在出卖人实际违约行为发生后，也就是在交付标的物时或交付标的物后。那么在合同签订后、买受人付款前发现标的物有瑕疵，要求解除或变更合同，该权利要如何行使呢？

其次，合同签订后，买受人付款前发现标的物有瑕疵，要求解除或变更合同的违约救济权的行使，涉及到履行期限届满前，应先履行义务的一方发现对方有不能履行的危险时的救济权的行使。依照我国民法通则及合同法理论，同时履行抗辩权和先履行抗辩权，必须是在履行期限已届满的条件下，才能行使。而该案拍卖行交付标的物的期限还未届满，该案显然不适用上述两种抗辩权。对此问题争论较大的是，马成章的救济权的行使是基于不安抗辩权而产生的或基于预期违约而产生的。

不安抗辩权是大陆法上的概念。它是指先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化，或者转移财产，抽逃资金，以逃避债务的，或者严重丧失商业信誉，以及有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形时，可中止履行的权利。该权利的成立无须对方主观上有过错，主要是以财产减少，信用恶化，有不能为对待给付之虞而发生的原因。由于行使不安抗辩权直接产生的法律后果是无须征得对方当事人的同意便可中止履行，为防止该权利被一方滥用，因此法律规定行使该权利的当事人还应当承担两项义务：一是通知对方，使对方尽快提供担保或设法履行；二是必须出具对方因财产状况显著恶化等原因而不能履行的确切证据。由于该权利仅是一时的抗辩权，不具有免除债务人给付义务的法律效力，其直接法律后果是中止履行，不直接产生合同解除的法律后果，只有中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方才可以解除合同。故根据该案案情，没有证据证明丰盛拍卖行有财产状况显著减少或丧失交付拍卖物的能力的情形出现，该拍卖物出现的瑕疵仍可修补，且马成章未曾要求对方提供担保，其行使救济权的方式除了拒绝交付价金外，还提出了解除合同的要求，且该解除合同的要求并未给予对方合理期限进行恢复履行能力及提供适当担保。因此，该案从严格意义上讲不能适用不安抗辩权的规定。

预期违约。合同法第九十四条将预期违约作为合同法定解除的事由。预期违约是指当事人一方在合同规定的履行期限到来之前，明示或默示其将不履行合同，由此在当事人之间发生一定的权利义务关系的一项合同法律制度。预期违约分为明示毁约和默示毁约。明示毁约是履约之拒绝是明确肯定的，无正当理由不履行合同的主要义务。由于此行为以某种积极行为侵害对方的期待债权，主观上行为人必须有过错。而默示毁约是指一方有确切证据预见另一方将不履行或不能履行合同义务，且被要求提供履行保证的一方不能在合理的期间内提供充分的保证（不安抗辩权可以成立的情形，常可以成立默示的预期违约，当事人可以依据预期违约的规定追究相对方的违约责任）。对于预期违约的救济，可以通过起诉、解除合同、要求对方履行、采取自助措施等救济手段。预期违约相对于不安抗辩权的适用更灵活、更广泛。其将各种可能有害于合同履行、危及交易秩序的行为及早地加以制止，不仅更有利于维护交易秩序，且由于其赋予受害方解除合同等多种救济手段，对受害人的保护更为充分。本案中，拍卖行的行为构成了明示的预期违约。因为：１．拍卖物的基本设施被破坏，实际已经不具有基本的生活条件，缺少照明和必要的安全设施，无法实现马成章订立合同的目的。２．该瑕疵是由拍卖行未尽妥善保管义务而造成的。３．马成章发现拍卖物出现瑕疵后，要求拍卖行进行修理，被拍卖行拒绝，而对于该拒绝拍卖行是有过错的。４．被拍卖行明确拒绝后，马成章向法院起诉要求返还竞买保证金，是采取起诉手段行使违约救济权。综上所述，拍卖行的行为已构成预期违约。鉴于该房的瑕疵状况是可以修补的，双方继续履行合同不损害各自的利益，本可以判决丰盛拍卖行对房屋进行修补后双方继续履行合同，但合议庭考虑到，丰盛拍卖行并未提出上述要求，如此判法会在程序上超越当事人的诉讼请求范围，遂作出了解除合同的判决。

本案虽是在合同法颁布实施前发生的，但结合本案的实际情况，马成章发现拍卖物出现新的瑕疵，其要求丰盛拍卖行进行修理被拒绝后，要求返还保证金，解除合同，根据民法公平原则，为了保障交易安全的进行，该权利是应受到保护的。二审判决基于预期违约理论，对马成章的请求权进行保护，体现了民法保护交易安全的立法宗旨及公平合理的原则。

责任编辑按：

法院为执行的需要而委托拍卖企业拍卖被执行人的财产，往往因为财产被法院采取财产保全措施而查封、扣押，在委托拍卖时并没交付拍卖企业保管，可能仍为法院自己保管或由法院指定的公民或单位保管，所以，在确定拍卖企业对买受人在交付前有无保管义务，应当根据客观事实具体确定，不能认为凡由拍卖企业拍卖的标的，拍卖企业都有保管责任。

本案要确定的一个关键问题，也即双方当事人争议的一个主要问题，是原告从被拍卖标的８０４室原住户手中取钥匙的行为，是否构成原告与原住户的交付，从而免除被告丰盛拍卖行在交付前的对拍卖标的的保管义务。

拍卖成交后，拍卖人如不能即时向买受人交付拍卖标的，则其对拍卖标的的保管义务继续存在，直至交付时止。拍卖标的如在此期间发生灭失、毁损、损坏等损害，拍卖人要承担相应的法律责任。在本案中，拍卖成交后未交付前，买受人即原告向原住户取得了钥匙，但并未入住。被告对此认为是原告与原住户擅自交付。对此，应从被告的保管义务内容来认识。由于拍卖标的是住宅，拍卖人接受委托人的交付后，就负有向买受人依有关拍卖文件中载明的状况及拍卖前竞买人查验的状况为交付的义务：如为空房，拍卖人应切实掌握钥匙；如有人居住，拍卖人应采取相关措施控制，如向住户说明不得自行向买受人交钥匙等。本案原告在交付前向原住户拿到钥匙，只要被告不能证明其已尽充分注意义务，就可视其未尽到保管义务。

而在本案这种拍卖标的下的交付，应有符合不动产交付要求的客观形式，一方面，要同时交付办理产权过户所需要的有关文件，另一方面要面对面的进行实物交付，不可能仅是买受人向拍卖人领取钥匙，不到现场交接。因此，被告以原告向原住户取得钥匙为理由，认为是擅自交付，理由是不成立的。