法院强制拍卖是否保护优先购买权思维导图

现行民事实体法明确规定了对共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权的保护。民法通则第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《民通意见》)第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”

合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”国务院城市私有房屋管理条例第十一条也规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”

实体法上关于共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权之规定，进入法院执行程序后，是否有必要受到法院的保护？对此问题，有两种不同的观点：一种认为，民法上的优先购买权仅适用于市场经济中当事人双方自主交易的场合，不适用于强制执行程序。在民事执行程序中，法院依国家强制力执行债务人的财产，取代债务人的地位而行使对被执行财产的处分权。法院在拍卖被执行财产时，无需考虑优先购买权人的利益。而且，在强制执行实践中，法院经常会碰到不动产上存在共有人、承租人的情况，他们要求行使优先购买权，却又想以低于市场价的价格购买，弄得法官左右为难，无法及时结案；有些被执行人钻法律空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租赁合同，干扰法院执行工作的正常开展。基于这种观念，最高人民法院《关于审理买卖合同案件若干问题的解释》(征求意见稿第二稿)第五十二条规定：“在依据强制执行程序(拍卖程序)或者破产程序出卖标的物时，优先购买权人主张优先购买权的，人民法院不予支持。”该司法解释明确否定了执行程序中对于优先购买权的保护。

另一种观点认为，优先购买权是法定权利，无论在当事人的自主交易活动还是法院的强制拍卖程序中，都应当予以保护，不能随意剥夺。

笔者同意第二种观点。理由是：民事执行以保护债权人的民事实体权利为使命，除了某些不适于执行的权利外，强制执行法都应当予以保护。优先购买权作为民商法上当事人的一种法定权利，在民事执行程序有获得保护的必要和可能。在大陆法系国家以及我国台湾地区，理论和立法上均承认强制执行程序中优先购买权的保护问题。杨与龄教授著《强制执行法论》中认为：“强制拍卖，亦为买卖之一种，自不影响优先承买权人之权利……故不动产经拍定或交债权人承受时，执行法院知有优先承受权利人者，得依法通知其于法定期限内表示愿否优先承受。无法定期限者，则应在执行法院所定期限内行使优先承买权。优先承买人于接到通知后，逾期未表示者，其优先权视为放弃，执行法院得交由拍定人承买。”最高人民法院起草的《民事强制执行法(草案)》中也明确规定了优先购买权的保护方法。