45平方米蜗居要按高档住宅缴契税思维导图

武汉市民刘先生告诉记者，他不久前在市区购买了一套45平方米的小户型住宅，办理房产证时遇到了同样的情况。“我是首次购房，45平方米的住宅可以称为蜗居，没想到还要按高档住宅来缴纳契税。”刘先生说。

据悉，今年以来，武汉市不少购房市民都有和马先生、刘先生同样的感受。目前，武汉市中心城区不少在售楼盘均价已越过8000元/平方米，万元楼盘超过了30个。今年2月，该市汉口区二环路内的楼盘成交均价已经突破9000元/平方米，武昌区楼盘成交均价也达到8677元/平方米。不少购房市民在抱怨房价不断上涨的同时，也对该市高档住宅标准过低表示不满。

高档住宅标准已相对落伍

记者了解到，普通住宅和高档住宅的概念出现于2005年。当年5月，建设部等七部门共同发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中，首次提到了普通住宅的概念，并对普通住宅提出了3个原则性条件，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各地方政府可根据当地实际情况制定具体标准。

武汉市住宅保障和房屋管理局市场处处长赵泽山告诉记者，该市于2004年出台了划分普通住宅和高档住宅的标准。当时规定，从2004年3月1日起，该市别墅、房价单价超过5500元/平方米或总价超过70万元的商品住宅，划归高档住宅之列，其交易契税为4%，比普通住宅高2%。

根据规定，从2008年11月1日起，武汉市购房契税分为4种情况，即首次购买90平方米以下普通住宅的，契税为1%;别墅类契税为4%;非普通住宅的契税为3%;普通住宅(90平方米及以上)契税为1.5%。“经过去年房价上涨后，目前武汉市中心城区不少在售楼盘的均价都在9000元/平方米以上，而高档住宅的标准还停留在7000元/平方米，相对于房价的上涨，高档住宅的标准相对落伍了。”武汉市一资深房地产从业人士对记者说。

中国指数研究院华中分院提供的数据显示，今年3月份，武汉市交易均价在7000元/平方米及以上的商品住宅销售套数占到了总套数的33%。该市房地产业内人士预测，若今年房价继续保持目前的上涨态势，到年底时，该市可能出现满城尽是“高档房”的情形。

建议根据市场情况调整标准

“从消费者的支付能力来看，现行的高档住宅标准有其不合理之处。”武汉市某在售楼盘一位房产置业顾问邹经理对记者说。该在售楼盘的均价为8900元/平方米，邹经理以购房人在该楼盘购买一套面积为45平方米的住宅为例算了一笔账。单价8900元/平方米，面积45平方米，总价40.05万元，按武汉市现行的标准，购房人要负担3%的契税，即12015元。如果购房人在该市购买一套135平方米、单价为6900元/平方米的商品房，总价93.15万元，则只需负担1.5%的契税，即13972.5元，两者缴纳的契税只差1957.5元。

中国指数研究院华中分院首席分析师李国政介绍，目前市民对武汉市高档住宅标准争议较大的是价格，普遍认为7000元/平方米的标准偏低了。他认为，国家近几年对房地产业的调控，都遵循了支持和鼓励多建中小套型住宅的思路，鼓励消费者者购买中小户型住宅。而武汉市中小户型住宅一旦单价超标，就要按高档住宅标准征收契税，有些不合理。

中南财经政法大学教授乔新生建议，政府有关部门应根据市场实际变化，及时调整标准。如果房价出现较快上涨，可考虑每半年调整一次，这样才能减少“普通住宅变成高档住宅”现象的发生。

对此，武汉市住宅保障和房屋管理局市场处处长赵泽山表示，标准的调整涉及多个部门，目前房管部门正在对现有标准是否过低进行调研。

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部分城市普通住宅标准

■天津：今年3月1日起上调普通住宅价格标准，普通住宅价格标准每平方米平均上调545元。普通住宅需同时满足以下条件，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上(含)，单套建筑面积在144平方米以下(含)，各区县自定的普通住宅范围内的价格。各区指导价分别为，和平区1.22万元/平方米，河西区9900元/平方米，河东区8400元/平方米，红桥区8800元/平方米，河北区8000元/平方米，西青区和东丽区6300元/平方米，北辰区6100元/平方米。

■南京：单套建筑面积在144平方米以下，容积率大于1.0，满足这两个条件的为普通住宅。

■上海：单套面积不超过140平方米，房屋总价内环线以内245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，均为普通住宅。