房产中介服务纠纷有何注意地方思维导图

房产中介服务纠纷的审理

实践中，通过中介方式完成二手房交易成为房产买卖的基本方式。因中介在服务过程中，对房源状态、委托情况、信息发布、合同签订、履约保证、办理登记以及实际交付等方面的服务质量及效果良莠不齐，由此导致房产中介与卖房人、买房人的纠纷不断。

从法律性质上来说，房产中介提供的服务属于合同法第四百二十四条所规定的居间服务。合同法这一条文虽然对房地产中介服务的性质、报酬取得等方面进行了规定，但该规定过于原则。2010年，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会及人力资源和社会保障部发布了《房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》)，对房地产经纪活动进行了细化管控。

在房产中介服务纠纷的审理中，以下细节值得注意：

二是确认房产中介所提供的房源信息是否真实、准确。房产交易中信息披露的透明度问题至关重要，包括所有权关系、是否设置抵押、产权性质、房屋坐落、面积、周边配套、房龄、朝向等问题，尤其很多买房人关注是否为学区房。根据《办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书、委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。就此，如果房产中介未尽到核实房源真实信息的义务，一般可以认定买房人无须支付中介费用。

三是关注在看房过程中中介是否存在以欺骗等以不正当手段促成交易的行为。在看房过程中，中介往往会提出拟出售房产的钥匙未放在中介或者卖方临时不在家等借口，要求带客户去看类似的户型，导致很多客户在没有看到实际住房的情况下凭借中介人员的介绍便签订了购房定金协议或者房屋买卖协议，其后在签订合同前后才发现诸多问题，继而引发复杂的索赔程序。中介工作人员在代客看房后，往往还会要求客户签署《看房确认书》，并在《看房确认书》中约定权利限制条款，如客户在看房后，其本人或者其亲属通过其他中介购买该房产，仍须向该中介支付中介费用等。

四是查看中介所提供的中介服务合同是否存在不合理的霸王条款。特别是在现金交易的过程中，要注意定金交付、房款交付等问题。一般而言，定金协议适用于买卖合同订立之前，为践行性合同，以交付为生效条件；违约金条款适用于买卖合同中，一般不能超过交易金额的20%。而很多中介提供的定金协议中一般会设置权利限制条款，如买卖双方在定金协议签署后自行或者通过他方中介签订买卖合同，视为其履行完居间合同义务，买方或卖方应当支付其居间费用；又如，要求交易结算资金的存储和划转均应通过中介公司交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。对上述这些限制条款的识别与否无疑影响着交易过程中买方或卖方所需承担的风险大小。

五是核查中介所收取的居间服务费用是否合规。以北京市为例，根据《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》，住宅买卖经纪服务收费标准实施分档差额累进，住宅成交价总额500万元及以下按照总价的2%收取；500万元以上比例逐步减少。收费标准可以下浮，少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准上浮最高不得超过10%。实际中，有很多中介通过以代书费、过户费、看房费等方式变相收取高额中介服务费用，值得注意。

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