离奇的房屋买卖纠纷思维导图

张英与黄忠签署的《房屋买卖合同》是否有效?李某与儿子承担连带返还房款责任吗?黄忠该如何挽回损失?

【律师意见】

上海沪家律师事务所律师付忠文

依据《婚姻法》第十九条之规定，张英与李某签署的《夫妻财产约定》属婚内财产约定，对双方具有法律约束力，但该《夫妻财产约定》仅具有“相对性”，并不具有对外公示力。另本案中张英与黄忠签订的《房屋买卖合同》属于效力待定的合同。《物权法》规定了“不动产物权的变更以登记为准”，张英在未办理相关产权变更登记的情况下并不享有对该房屋的完全处分权。而无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认或事后未取得处分权的，该合同无效。就本案而言，若李某对张英的出售行为进行追认，则该合同有效，否则该合同无效，定金无需双倍返还。

本案中，李某与儿子也无需向黄忠承担连带返还房款责任。黄忠在与张英签署《房屋买卖合同》时，明知该房屋为张英一家三人共有，且签署该合同时李某并不在场，但仍然向张英给付房款，轻信张英承诺已得到李某同意，其本身未尽到谨慎审查的义务，存在过错，故对合同无效及房款损失应承担相应的法律责任。同时鉴于李某及儿子未向黄忠收取房款且也未从张英处收取房款，故依据权利义务相对等的原则，应由张英一人承担返还钱款义务。

本案中，因合同无效，虽然黄忠无法依据定金罚则获得赔偿，但张英还是应当全额退还已收取的首付款及定金，鉴于张英已将该款项挥霍一空，因此，黄忠可以采取财产保全方式对系争房屋向法院申请查封，以此保护自己的合法权益，若日后张英不归还房款，则可以申请法院对系争房屋进行拍卖。

购买房屋时，购买人应当认真审查出售人的身份信息及房屋产权情况，不要轻信中介公司承诺，以免因自己的轻信行为像本案中的黄忠一样“赔了夫人又折兵”。

[1]《中华人民共和国物权法》

[2]《中华人民共和国婚姻法》