房屋转租纠纷思维导图

汪某(甲方)于2005年与王某(乙方)签订了一份《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将其位于新城路的门面房一间出租约乙方;租期为20年，年租金为3万元;乙方在承租期间不得改变房屋原有结构，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，必须征得甲方书面同意;在征得甲方同意的情况下，乙方可以将该门面转租他人等。合同签订二年后，王某将该房屋转租给杨某，同时将汪某签有“同意转租”字样的原《房屋租赁协议》原件交与杨某并告知相关内容。2010年杨某因经营不善将该房屋又转租给林某，并收取林某3万元转租费，同时向林某承诺会将房屋转租一事告知汪某并征得其同意。现汪某得知林某欲将房的一面墙打掉，不同意该次转租行为，欲收回房屋。

现三方发生纠纷。

■■律师评析

(重庆益安律师事务所 谭宁 律师)

一、第一次转租行为对汪某、王某、杨某都有效，汪某不能解除《房屋租赁协议》。王某经《房屋租赁协议》的出租人的认可，将房屋转租给杨某，该转租行为对汪某有约束力，原租赁协议仍然有效，杨某对租赁物造成的损失，王某应承担赔偿责任。

二、杨某再次转租行为对汪某没有约束力，汪某可以解除《房屋租赁协议》，收回房屋。杨某基于合法有效的转租行为取得了本案房屋的占有、使用、收益权。在此期间，杨某可以根据自己的需要，对房屋享有的权利，可以对外转租，但该转租行为在未经出租人汪某的同意的情况下，汪某可能解除自己与王某签订的租赁协议。由于汪某实因对林某改变房屋结构不满易，而以未经其同意进行转租，根据《合同法》第二百十四条的规定要求解除原租赁协议，收回房屋属合法。汪某收回房屋后，林某支付的3万元转租费，可依不当得利要求杨某返还，因合同被解除而遭受的损失，可根据与杨某之间的约定要求杨某赔偿。

引用法条