常见十大纠纷及案例解析思维导图

据记者了解，目前，除了邹亚凡夫妇两套小产权房的纠纷外，还有包括一致村241号、爱民村315号、一致村1423号等小产权房，原卖房村民已经向法院提起“要求协议无效、原价收回房屋”诉讼。

村民试图收回房屋的原因，除了小产权房确实在这几年中升值明显外，另一个不容忽视的原因是，上海郊县近几年大规模动迁推进迅速，奉贤区也不例外，动迁补偿显然是各方最为关心的利益所在。

炒卖小产权房泛滥

除了可能存在的动迁因素外，小产权房买卖炒作本身在当地也相当盛行。

另据邹亚凡等购房者的联名信陈述，要赎回房屋的村民有着共同的特点：卖掉农村房子后都在城镇买了商品房;都另有其他宅基地建房出租;想原价赎回已售小产权房，并准备再次以高价出售。

记者在当地的中介看到，更多的小产权房交易并没有因为类似的纠纷而停止，更多的小产权房出现在当地房产中介，堂而皇之明码标价“挂牌”出售。其中一家中介门店，除了产权房、商品房之外，该中介还特地表明安置房、集资房、农民房均是该店的主要交易服务物业类型，而几十张本地小产权房实景照片悬挂在门店显眼处。

记者还获悉，更有甚者，个别还在诉讼审理中的小产权房，已经悄然被推向了二手市场，标价则比此前翻了数番。类似的典型小产权房炒卖行为，在当地并不罕见。

“小产权房炒卖的市场不小。”一位曾经运作过小产权房交易的资深中介人士告诉记者，随着城市商品房价格不断上涨，越来越多城市居民丧失了购买普通商品房的能力，而居住困难又实际存在，不少市民会将目光转向尽管性质不同但相对价格便宜的小产权房，解决居住问题。

记者在采访中也发现，除了上述为居住问题退而求其次的小产权房买家外，也有不少专业炒作小产权房的买家进行倒卖。还有一部分买家则是奔着未来的拆迁补偿投机小产权房。

而作为业出售小产权房的当地村民一方，相当一部分村民已实际脱离农村生活，或已经在城市买房或打算在城市买房需要资金，出售小产权房是不少人的选择。

公开的秘密是，不止上海，类似的情况在全国许多地方也存在，随后的纠纷也极为类似。

无法可依?

邹亚凡夫妇当年买的小产权房，均由双方签订房屋买卖合同，并据其提供的材料，还有当地相关属于政府部门出具的见证书。

在2002年签订相关的房屋买卖合同上，交易的原因表述为“为调剂房屋余缺，双方自愿达成房屋交易”，合同正本三份，买卖双方和见证处各执一份，副本二份，送房屋管理部门及规划部门备案。

当年出具见证书的是奉城镇法律服务所，并有该所见证收费的专用收据。据邹亚凡表示，当年其他的大部分小产权房买卖，都是经过类似的方式实现的。

但现在看来，这样的交易合同和见证，其法律效力尤为有限。背后的真正原因，或许就在于类似的小产权房纠纷，缺乏专门的法律可以参考。

在上海，唯一让这一系列小产权房纠纷有针对性法律参考的材料，是2004年初由上海市高级人民法院一份“关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知”(沪高法民一20044号)文件。邹亚凡夫妇认为纠纷适用于该意见的第二条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。”另外，根据第四条“对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利”，同样也不应收回房屋。

记者了解到，北京市高院的一份针对小产权房纠纷的会议纪要也指出“要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失”，避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。

据了解，法院方面从调解出发，曾提出“房屋使用协议维持现状至动迁为止，一旦动迁，宅基地土地补偿费归原卖房村民所有”的意见，但尚未落实。

引用法条