住建部出手严打开发商捂盘 提前发房号为违规思维导图

住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)11月中旬发出了《关于进一步规范房地产销售有关问题的通知》(以下简称《通知》)。这份《通知》是住建部调研已久后，果断出手干预市场的表现。《通知》发出之后，各地开始落实。北京市住建委对各地市场上房地产销售备案工作作出严格规定。同时，查处捂盘囤房行为。11月下旬，北京市住建委介入调查中信城二期，其在没有获得预售证的情况下，提前发放房号和接受预订金的行为被指为违规销售。

目前北京、上海等一线城市的房价水平，超过了2007年最高值。一路高涨的北京房价，是否也与2007年底一样，遭遇紧缩性调控政策出台?

开发商定价有术

据安居客机构一份统计报告，北京市11月份四环内楼盘新盘平均开盘房价达到了2万元/平方米，五环内达到了1.6万元/平方米。11月21日，位于北京西四环的“大成郡”楼盘终于“开盘”，而在半年前，家住北京海淀区的季女士就开始“排号”。排在100号之内，本次开盘推出了149套房子，季女士想应该可以挑上一套房子。然而，当天她在现场发现开发商放出去了5239个号。

今年3月份该楼盘开盘时才16500元/平方米，刚过半年，开盘价格跳到了均价2.4万元/平方米。即使这样，5239：149的比例，摇到谁，谁都像中大奖一样欣然交钱。149套房子仍然被抢购一空。开发商放话，下一期房子开盘，要卖到3.5万元/平方米。地还是那块地，开发商还是那家开发商，房子还是那样的房子，季女士纳闷：凭什么半年就涨七八千元/平方米?“大成郡”项目销售相关负责人解释说，很多家庭怕排不上号，一家买了10-20个号，最后实际参与排号买房的家庭是1700-1800组家庭。而且，排号只有3天，没有收钱。上述销售负责人还说，“大成郡”在各项指标上都没有创下“最高”：其对面一处楼盘，年初房价9000元/平方米，现在卖价26000元/平方米;北五环外一处楼盘，只有400套房子，却放出了8000个房号。

季女士这样的遭遇，是北京楼盘销售中常见现象。万科北京公司销售总监肖劲说，开发商开盘之前，先由一些中介机构带“看房团”来签意向，行业内被称为“蓄水”。就好比筑水坝一样，先蓄积足够的水，然后突然打开水坝，泄洪而下的购买力，会将每套房子买走。

除了“蓄水”外，开发商还有很多种方法来抬高房价。例如，北京西三环某楼盘，已经开始“单双层”卖楼：先拿出100套单层的房子，放出200个号，顺利卖完;再开出100套双层房子，每平方米调高3000元价格。道理很简单：双层的房号比单层房号吉利。

北师大学房地产研究所副主任王宏新表示，目前供不应求的情况下，开发商定价模式会带来房价不理智上涨。

“少量存房”原则

记者获得了上述住建部《通知》内容。在商品房预售管理上，该《通知》要求各地在受理开发商申报的项目预售申请时，原则上不得分层、分单位申请。必须按照整个项目申请。对于开发规模较大，实行分期开发、分期交付的项目，才可以按照分期开发的规模申请预售许可。

上述安居客机构人士指出，2008年底，很多地方政府出台稳定楼市政策中，允许开发商分期、小规模获得预售证，是一个普遍的现象。当时，市场情况不好，开发商拿了预售证之后也卖不出去，还会引来银行催款。于是，很多地方允许开发商按照自己愿意的销售规模申请预售证。而在今天房地产市场行情很火爆的情况下，这就成了开发商捂盘手段。

住建部在下发《通知》同时，将上海市7月下发的《商品房销售方案备案暂行规定》给各地学习，希望各地借鉴上海经验，也推行商品房销售方案备案管理。记者拿到一份上海市的《暂定规定》，其中明确提出，开发商在上报销售方案的时候，对于自留、自用的房屋应该依照“少量、合理”的原则进行确定。开发商需要将销售方案进行备案，如果不按照获得建委部门认可的销售方案进行销售，则可被认定为捂盘。

与此同时，国土部也在严查囤地。一个重要手段是：在新的土地出让合同当中，规定了竣工日期。这与销售方案备案制有异曲同工之处。对于不办理销售方案备案的企业，上海市的《暂定规定》当中提出，将以停止办理开发商项目所有权手续等事项为惩罚措施。上海易居研究院杨红旭说，上海在房价上涨较快的2007年推出了单个楼盘取得预售证面积不得少于3万平方米的政策。后来，该政策执行效果未如预期。《暂定规定》又再次重申这个问题，是政府对开发商捂盘、囤盘进行打击的表现。