购房者变成公司“股东” 身份变换无法确保购房安全思维导图

    四川省成都市一新居工程项目的开发商为将其售房行为合法化，想出了赋予购房者所谓公司股东身份的招数。购房者如何变成公司“股东”？这种购房行为是否受到法律的保护？近日，记者对此进行了深入调查。    银杏园内公开出售非安置房    银杏园位于成都市金牛区天回镇，去年1月31日，本报曾以《新居工程被违规当商品房卖》为题，对该园内的银杏苑项目违规向社会发售农民安置房的情况进行了报道。当时，成都市新居工程和农村新型社区建设协调小组办公室副主任李世庆告诉记者，银杏苑项目为农村新型社区项目，只能用于安置农民，不得面向社会发售，项目所占的集体土地至少在2020年前不会被转征为国有土地。成都市国土局办公室主任汤万光表示，因不涉及征地成本，在集体土地上修建的房屋往往比较便宜，但对非安置农民而言，其购房行为得不到法律保护，办不了房产证、土地使用权证。然而，今年4月初，记者接到相关知情人士反映称，银杏园内违规向社会发售的项目已由原来的一个增至两个。    4月8日上午，记者以购房者身份前往银杏园实地调查。银杏苑项目咨询顾问钟某告诉记者，该项目共分3期开发，其中一期、二期共有房屋近2000套房，目前正对外发售的二期以别墅为主，共500余套。以12栋1单元B号房为例，其面积为156．08平方米，单价为3620元／平方米，一次性付款可优惠5％。    银杏园·谷地公社项目的接待中心距银杏苑项目接待中心约300米，其置业顾问常某告诉记者，谷地公社项目占地208亩，共有115套别墅，面积在145平方米至372平方米之间。去年9月8日以4000元／平方米的价格开盘，目前已涨至4600元／平方米左右，且所剩房源已不多。据其透露，谷地公社二期已纳入开发计划。    记者了解到，银杏苑·谷地公社项目的运营商分别为成都天恩生态开发有限公司（以下简称天恩生态公司）、成都天恩绿化开发有限公司，法定代表人均为李奎。4月14日，李奎表示拒绝接受记者采访。    4月28日，金牛区国土局副局长刘勇告诉记者，上述两个项目所占土地目前均为农村集体土地。另据记者多方了解证实，银杏苑项目所占土地除约107亩用于安置当地农民外，剩余280余亩土地上所建房屋均为非安置房，谷地公社项目则全部为非安置房。    购房者变成了公司“股东”    去年12月30日，国务院办公厅下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，其中明确规定，“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”。那么，银杏园内这些非安置房是怎样向社会公众发售的呢？    据了解，由于银杏苑项目为新居工程，所用土地目前为集体土地，因此，天恩生态公司与购房人所签合同为物业使用合同而非购房合同。天恩生态公司具体是怎样操作的呢？4月18日，记者从一购房者（城镇居民）与天恩生态公司签订的《物业使用合同》中了解到一些情况。该合同中约定，成都景地置业有限公司为甲方（即天恩生态公司）股东，丙方（即购房者）通过购买乙方（即成都景地置业有限公司）在甲方的一定股份成为甲方的股东，甲方基于丙方的股东身份同意将银杏苑部分物业交予丙方使用。合同中同时约定，丙方须一次性或分期将股份转让款付给甲方，甲方给予丙方的物业使用期限为70年。记者注意到，该合同中没有出现诸如“商品房”、“房款”、“按揭”等词语，但合同中第4条、第11条约定丙方使用该房屋的用途为“住宅”，不得擅改用途。    “股东”身份无法确保购房安全    签订了上述《物业使用合同》，诸如城镇居民等非安置农民就能合法获得并使用银杏苑的相关物业吗？4月28日，中国消费网四川频道常年法律顾问何佳林律师就此给予了否定回答，他认为，所谓的股东身份无法保障购房者的合法权益。    何佳林告诉记者，成都市国土局2005年7月11日颁发的《关于加强集体建设用地使用管理的意见》中明确规定，集体建设用地的用途为“发展工业、旅游业、服务业，建设农民新居工程及建设乡（镇）村公共设施、公益事业”。由此可见，该合同中约定的“住宅”用途已经改变了土地使用性质。    “合同中的丙方支付的为股份转让款而非购房款，这就意味着丙方实际占有并享有物业使用权的房屋实为天恩生态公司的财产，而非丙方的个人财产。”何佳林说，按照《公司法》的相关规定，公司财产是用于对外开展经营活动并承担债务责任的，股东实际占有并享有其使用权是非法的。此外，公司股东按出资份额实际占有并享有相应物业的使用权，实际上是一种变相的抽逃出资行为，轻者可能受到相应行政处罚，重者则可能被追究刑事责任。    成都市国土局了解到记者反映的情况后，表示将进行调查。

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