你购买的城镇房屋其土地使用权到底有几年？思维导图

某业主购买了两间产权40年的店铺后才发现，该店铺的土地使用年限仅剩下29年，该开发项目的土地使用年权早在2001年就取得了，经过拆迁、设计、施工、销售，到了某业主买到手里的时候，土地使用年限就过了十一年了。虽然房子是新的，但业主的土地年限却大大地缩水了。城市房屋土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。而这与楼盘开盘、购房者入住等的时间均存在“时间差”。据了解，从拿到土地证到最后取得预售许可证，需要两三年的时间。而如果遇到拆迁难造成停滞或是“倒手”的话，五六年甚至近十年都很正常。且从预售到业主真正入住，往往又需要一两年的时间。所以，在购买房屋时应该注意以房屋的类型，住宅的用地就比商业用地的使用年限多30年，由于土地使用的出让金已经打入了房价，所以在购买房屋时要注意房屋土地取得的时间，以免土地使用年限缩水，房屋买贵了造成损失。根据规定，《土地使用证》等五证需放置在售楼处显著位置，购房者可以很方便地查询土地使用年限。如果购房者一时没能在售楼处看到“五证”，可要求相关人员出示。在房地产交易管理网上的项目公示中也可以查到楼盘包括土地使用年限在内的详细信息，此外，购房合同的第一条一般应该对土地使用年限进行说明。除了销售不畅的尾房、空置房外，一些新建商品房的开发土地实际上也已闲置了许多年，购房者买了这样的房子，其土地使用权年限已不足70年。根据北京记者调查多个住宅项目发现，目前北京不少新盘住宅剩余65年左右的土地使用期限，也就是“缩水”5年。业主的这种损失属于一种隐性损失，虽然没有给消费者带来直接的明显的损失，但所有的损失还是由消费者承担了。原因很简单，开发商已经拿到钱了，购房款中已包含了交纳的土地出让金。

房屋土地使用年限到了之后怎么办？根据１９９４年７月５日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第19条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。第21条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。所以在房屋土地届满一年前，房屋所有的土地使用人应当及时申请续期，以便能合理合法地所有房屋并将房屋传给后人。

所以多位业内人士也提醒购房者，看到“价廉物美”的项目，应该多问一下土地使用权还剩多少年，并将年限损失折算进行考量，不要急于“捡便宜”买了缩水的楼盘。

也有法律人士认为，可以简便房屋土地使用年限续期的手续，就是当房屋所有人购买了住房以后，其房屋土地使用年限除了法律规定的事由应该收归国家的情形外，自动续期到与房屋的所有权同等的期限。笔者认为这也是个不错的想法。