律师提醒：买小产权房，图便宜吃大亏思维导图

曾先生于2007年9月在某小区以每平方米1700元左右的价格购买一套住宅，面积约120平方米，总房款约20万元，曾先生当时支付了9万余元。合同约定2008年12月31日交房，余款交房时付清。后来没能按期交房，开发商对此作出书面承诺， 2009年4月30日前交房。可是直到现在，别说交付使用，有的房子盖到五六层之后就一直停工，有的甚至一直都没有动工。至今已经快三年时间。与开发商询问退房事宜，对方则答复说“不能退房”。

律师提醒：违法建设 有权要求退房

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的 “小产权房”，也称 “乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以， “小产权”其实就是 “乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说得再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的 “商品房”。在我国，无论是何种模式的商品房开发销售，都必须遵守法律法规的规定，不能打着新农村建设或安置小区的旗号逃避法律和主管部门的监管。

根据我国 《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房预售管理办法》的规定，商品房开发、销售必须持有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、施工许可证和商品房预售许可证，缺一不可。该小区没有 “五证”，应当属于违法建设，更不能够进行销售。

在这种情况下，业主有权要求开发商退还房款，双方协商解决。如果开发商拒绝退款，业主可以向人民法院提起诉讼，要求确认其与开发商签订的购买该房屋的合同无效，并要求返还已付款项、赔偿损失。

而且，如果开发商在订立合同时故意隐瞒了其未取得商品房预售许可证的事实，则根据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，业主除了可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失外，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。