律师说房：开发商逾期办产证 购房者如何选择维权路径思维导图

2009年8月10日，杨女士趁暑假回国探亲之际，购买了地处上海浦东某酒店式公寓一套，一次性付清了88.35万元人民币房款。购买时，该酒店式公寓开发商承诺称：该房包租至2017年12月31日止，年租金为6.1845万元人民币，先付两年租金用以抵扣房款，并约定最长不超过三个月时间办好房产证。但至今时间已一年有余，该房产证仍不见踪影。

就杨女士遭遇，结合上海司法实践，无法办理房产证，一般有两类：一是开发商原因，一是购房人原因。杨女士的情况显然不在她自身。

因开发商原因无法办理房产证主要有以下几种情形： 1、开发商的土地使用手续不合法； 2、未足额缴纳土地出让金； 3、违规开发，超出规划部分无法办理房产证； 4、未通过综合验收； 5、未取得预售许可； 6、未撤销抵押；7、又转卖给第三人。

那么，面对开发商办证拖延，杨女士该如何维权？又该如何选择维权路径？

（一）可以要求开发商承担逾期办证的违约责任：开发商向杨女士承诺三个月内办理房产证，如因开发商原因未能在上述期限内办理房产证，开发商应该承担违约责任。如果杨女士与开发商之间的购房合同对逾期办理房产证应承担的违约责任已有约定，则杨女士可根据合同约定要求开发商承担违约责任。如双方无相关约定，根据最高院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。直到开发商办理出房产证为止。

（二）可以要求开发商承担欺诈赔偿的责任：如果开发商系在签订购房合同前就已经将房产抵押给银行，但在签订合同时故意隐瞒上述事实，则根据最高院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人在订立合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（三）可以解除合同，要求开发商承担赔偿责任：如果超过双方约定的办理房产证期限满一年仍未办出房产证，且由于开发商原因，则根据相关法律法规，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，导致杨女士无法办理房屋所有权登记，杨女士请求解除合同和赔偿损失的，法院将给予支持；而且赔偿损失的范围当然包括房价上涨的部分。