查封与债权的行使思维导图

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

<城市房屋权属登记管理办法>

第十七条因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

从以上可以看出不动产是以登记为生效要件，甲乙虽然达成有效协议，但房屋没有过户登记那么所有权没有转移，仍然是甲所有。丙对甲房屋的查封是正确的，甲乙间协议只是合同履行的问题，乙的债权和丙的债权是平等的债权，那么乙可否申请以第三人身份参加诉讼呢？是不可以的，因为乙对丙诉甲的争议诉讼标的没有法律关系，所以不能以第三人身份参加诉讼。那么甲乙的协议和甲乙的债权该如何处理？丙对甲房屋的查封与丙诉甲的债权的标的争议没有法律关系，只是为了判决后的有效执行而采取的有效措施，在诉讼期间查封的房屋和债权债务的诉讼没有法律关系，法院不会审理该查封行为，也不会审理确认房屋的归属问题，只是审理丙甲间的债权债务是否成立，成立后查封的房屋转为执行的标的，乙只有在丙申请执行甲的房屋时提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》

八、对案外人异议的处理７０．案外人对执行标的主张权利的，可以向执行法院提出异议。案外人异议一般应当以书面形式提出，并提供相应的证据。以书面形式提出确有困难的，可以允许以口头形式提出。７１．对案外人提出的异议，执行法院应当依照民事诉讼法第二百零八条的规定进行审查。审查期间可以对财产采取查封、扣押、冻结等保全措施，但不得进行处分。正在实施的处分措施应当停止。经审查认为案外人的异议理由不成立的，裁定驳回其异议，继续执行。７２．案外人提出异议的执行标的物是法律文书指定交付的特定物，经审查认为案外人的异议成立的，报经院长批准，裁定对生效法律文书中该项内容中止执行。７３．执行标的物不属生效法律文书指定交付的特定物，经审查认为案外人的异议成立的，报经院长批准，停止对该标的物的执行。已经采取的执行措施应当裁定立即解除或撤销，并将该标的物交还案外人。７４．对案外人提出的异议一时难以确定是否成立，案外人已提供确实有效的担保的，可以解除查封、扣押措施。申请执行人提供确实有效的担保的，可以继续执行。因提供担保而解除查封扣押或继续执行有错误，给对方造成损失的，应裁定以担保的财产予以赔偿。 根据以上规定异议成立的中止执行，对甲乙的协议告知另行诉讼，那么就又涉及一个问题，既然协议是有效的，那么会判决继续履行合同，将房屋所有权转移到乙的名下？还是判决终止合同的履行，由甲承担合同不能履行的责任？我认为应判决终止合同的履行，由甲承担合同不能履行的责任，因为房屋已经被丙查封，已经不能进行更名过户，合同目的无法实现，应终止履行。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》