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律师支招:如何买“尚未取得产权证”的房屋思维导图

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一、典型案例

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思维导图大纲

律师支招:如何买“尚未取得产权证”的房屋思维导图模板大纲

李先生在去年10月份购得住房一套,该套住房还没有拿到产权证,但有购房合同和发票。当时因为房屋价格比较便宜,所以李先生按照房主的要求,把房款一次性付给了房主,但房主之后却对李先生不理不睬,不配合办理过户手续。李先生该怎么办呢?

二、律师支招

根据《物权法》的有关规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。由于房主没有拿到产权证,也就是还没有进行产权登记,因此不能进行转让,也无法与李先生办理过户手续。

但是,《物权法》同时也规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。因此:

1、继续履行合同:根据合同法全面履行的原则,李先生可以选择要求对方继续履行合同。如果房屋已经办妥产证,买家可以提起诉讼,要求对方配合办理过户手续;但是,如果在房主将房屋产权办妥前,选择继续履行合同在实践中存在执行难度:因房屋产权没有办妥,法院无法通过强制执行“要求对方办妥产证”。

2、解除合同,主张违约赔偿:虽然无法办理过户手续,但当事人之间签订的购房合同是有法律效力的,李先生可以根据合同的约定,解除双方的买卖合同,并追究对方的违约、赔偿责任。

三、律师提醒:

购买还买有产权证的房屋,因履约时间较长,其间发生的变数较大,为了防止上家违约,必须在合同中提前做好文章:

1、 明确约定上家违约因承担的责任:如房价上涨的损失,先期入住的装修损失等等;

2、 付款最好能分期付款,并于对方办产证、过户、交房等义务相挂钩;

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