动迁房就是拆迁安置房,这是给拆迁户居住的房屋,那么,动迁房在买卖时是否也会发生纠纷,在发生纠纷时要怎么处理,毕竟房子不同于其他东西,是一个人安稳生活的必要场所,接下来通过一个案例,让小编带你了解关于动迁房买卖纠纷案例分析的内容,希望能够给你带来帮助。
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动迁房买卖纠纷案例分析思维导图模板大纲
近些年昆山地区随着城市化进程的快速推进,农村房屋拆迁逐步增多,因为买卖动迁房所产生的纠纷也随之呈现上升趋势。动迁房买卖纠纷有些普遍情况,如何处理这类案件以及背后的法律依据是什么,笔者通过一个案例展开讨论。
秦某于2008年5月8日与林某通过中介公司签订了房屋买卖合同一份,约定将位于昆山市千灯镇某小区的动迁房一套出售给林某,合同约定了面积、总价、过户时间以及违约责任等。合同签订后,林某按照合同付清了全部购房款,秦某也出具了收条。之后,林某对该房屋进行了装修并入住。2013年7月份,秦某办理了房产证,知悉情况后,林某要求秦某按照购买协议的约定无条件办理房屋过户手续,秦某则要求支付房价上涨的补偿,双方对此无法达成一致意见,纠纷由此产生。
本案是非常普通的房屋买卖纠纷,也是目前昆山地区最为常见的要求履行拆迁房过户手续的案件,买方一般通过法院起诉要求强制履行过户手续,法院一般也是认为交易真实有效,并且符合继续履行的条件,判令卖方协助办理过户手续。不过在本案中,作为买方的代理人,笔者发现在动迁房安置协议中,安置人为秦某与其妻子王某,而房屋买卖合同以及购房款收据中均无王某的签字。
此类情况在动迁房买卖中也是屡见不鲜,由于动迁房一般都是在签订安置协议五年后才能够办理房产证,同一般已经办理房产证的房屋相比,买方很容易疏忽谁才是真正的房屋所有人,另外,就算知道是夫妻共有也经常发生由夫妻一方代替另一方签字的情况。
那么从本案来看,房屋买卖合同没有共有人王某的签字,属于效力待定的合同,若是王某对该份合同不予以追认,本合同属于无效合同。既然双方已经发生了纠纷,那么王某肯定是希望通过不予认可来使合同无效,进而根据无效合同的法律后果房屋可以返还的应当返还,这明显对于购房者林某是不利的。
那么本案是否可以通过善意取得制度来使林某取得房屋的所有权呢?答案明显是否定的,根据物权法规定,不动产构成善意取得必须已经办理完成登记手续,而本案的诉讼起因恰恰是因为被告不肯办理手续,不符合善意取得的条件。那么本案的突破点在何处?笔者认为,应当依据婚姻法解释第十七条第二款规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。” 该条款系合同法中表见代理制度在婚姻法中的特殊规定,同合同法是普通法与特别法的关系。
那么原告林某是否属于善意第三人成为了关键点。本案原告在购房时,被告表明其妻子已经同意卖房,并且购房合同中被告也保证该房屋产权清晰以及取得了共有人同意,中介方对此予以了证明。此外,在庭审中,法院也查明了秦某和王某共同居住于千灯某小区,与发生纠纷的房屋距离不远。
笔者在庭审中提出,交房至今已经大约5年时间,如此长的时间内,王某也在当地,不可能不知道房屋已经出售的事实,同时,王某也从未提出过任何异议,由此推断,王某应当是知道且同意该房屋被出售的。后法院亦采纳笔者的观点,判令合同有效,应当继续履行,秦某和王某协助履行过户手续。
结合本案,若王某居住于其他城市亦或者本身有精神类疾病等情况,导致其有很大的可能无法获知其所共有的房屋已被秦某出售,那么笔者认为和本案又有重大区别了。此种情况若是查明属实,笔者认为则以合同属于效力待定较为适合。
此外,若是本案中秦某与王某并非夫妻,而是其他亲属关系,那么可否参照上诉案件处理?笔者认为,此类情形有相似性,但是在审核其是否知晓或者应当知道房屋被出售时需要更加谨慎,需要综合考虑居住地点、年龄、精神情况等。
[1]《中华人民共和国婚姻法》
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