城市更新提供土地取得、征拆补偿的法律服务思维导图

法律服务人员应当就旧村改造过程中相关土地使用权取得的合法合规性给予审查，目前土地使用权一级市场取得方式主要有招拍挂、划拨、协议出让三种，而旧村改造主流模式是合作改造，合作改造改造主体即开发商获取土地的主要方式为协议出让，这其中包括两个流程：一是土地性质的转变，即“集转国”，二是协议出让土地。

(一)就土地性质转变提供法律服务

(二)就协议出让土地提供法律服务

1.提供转让方与受让方的主体资格审查。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者，出让方应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。同时也应当审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免土地使用权转让后转让款无法收回。

2.提供土地评估程序和土地转让金额确认的合法合规性审查，包括是否符合法规政策要求、是否存在程序瑕疵等;

3.提供协议土地出让有关应缴纳的税费项目、标准及数额咨询，并对税费承担所涉法律问题进行分析;

4.提供出让协议中土地用途及相关规划、用地条件及变更、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属、权属变更程序与支付转让价款等问题相关法律服务。

在城市更新项目中，拆迁补偿是整个旧改的核心，一个旧改项目是否进展顺利，征拆补偿工作直接影响其进程，也是考验律师团队专业能力和实践能力最明显的部分。拆迁补偿主体资格确认、拆迁补偿标准制定、拆迁补偿协议签订，拆迁补偿纠纷处理等每一个环节都离不开律师。为更好的推动征拆补偿工作，律师在征拆补偿阶段可以提供如下法律服务：

(本文来自华瑞兴律师事务所《城市更新法律实务与政策研究》)