浅析拆迁安置补偿裁决的审查思维导图

拆迁安置补偿裁决诉讼的原告是指认为行政机关作出的房屋拆迁安置补偿裁决侵犯其合法权益，而向人民法院提起诉讼的公民或组织。一般而言，具有拆迁补偿裁决原告资格的是拆迁人和被拆迁人，但与拆迁有法律上的利害关系的人也可成为拆迁补偿裁决诉讼的原告。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人是指取得城市房屋拆迁许可证的单位，即取得许可证的国家机关、企业和公共公益事业单位。被拆迁人是被拆迁房屋的所有人。利害关系人则是除拆迁人与被拆迁人以外的，与拆迁补偿裁决有法律上的利害关系的共有人、继承人、承租人。对于承租人，《城市房屋拆迁管理条例》第十六条已赋予了其作为拆迁补偿裁决原告的主体地位。而共有人虽然不是房屋产权证上载明的房屋所有人，但他与产权人对拆迁房屋在民法上存在共有关系，不论是按份共有，还是共同共有，拆迁补偿裁决都与其有直接的利害关系。继承人是在被拆迁人死后继承其产权的人，虽尚未办理产权变更登记手续，但在法律上被拆迁人随着死亡其原告主体资格已灭失，继承人继承了被拆迁人的产权，理所当然地取得原告的主体地位。

拆迁安置补偿裁决诉讼的被告是指实施的具体行政行为被公民或组织认为侵犯其合法权益，而被诉至法院的行政主体。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。依据该条规定，拆迁安置补偿裁决诉讼的被告应当是具有拆迁安置补偿裁决权的行政机关，该行政机关只有房屋拆迁管理部门或者同级人民政府，而不是其下设内部机构或“拆迁办”。因此，具有拆迁补偿裁决诉讼被告资格的只有两类主体即房屋拆迁管理部门和同级人民政府。

拆迁安置补偿裁决诉讼中的第三人是指与拆迁安置补偿裁决有关的，与原告的诉讼权益相对抗的主体。根据行政诉讼法的规定，与拆迁补偿裁决有利害关系的公民、法人或者组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或由人民法院通知参加诉讼。被拆迁人就补偿裁决提起行政诉讼，作出裁决的行政机关为被告，拆迁人为第三人;拆迁人就补偿裁决提起行政诉讼，作出裁决的行政机关为被告，被拆迁人为第三人。原告未列第三人的，人民法院应当追加拆迁人或被拆迁人为第三人参加诉讼。如果第三人拒不参加诉讼，不影响人民法院继续审理。

被拆迁房屋产权证上载明的面积与实际面积不一致时，法院应如何认定?一般情况下，被拆迁房屋产权证载明的建筑面积是确认拆迁安置补偿面积的法定证据，法院和行政机关应以房屋产权证载明的建筑面积来确定拆迁安置补偿面积。如果被拆迁人未取得房屋产权证书，则以房地产管理部门确认的实际测量面积作为建筑面积予以补偿安置。如果拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积协商一致的，可以依照协商结果确定的面积进行安置补偿;如果房屋产权证载明的面积小于实际面积，而拆迁人按实际面积认定拆迁面积时，法院在审查时应立足有利于被拆迁人利益的角度，应当予以采信。

人民法院对评估报告的合法性审查主要审查以下内容：1、评估是否是由具有房地产价格评估资格的评估机构承担，且评估报告有具有专职注册房地产评估师的签名;2、是否违背独立、公正、合法的评估原则;3、在评估机构的选择上，是否采取由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定;4、房屋拆迁许可证确定的同意拆迁范围内的被拆迁房屋，是否是由一家评估机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间是否就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准;5、受托估价机构是否转让或变相转让受托的估价业务;6、估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避的是否回避。评估中存在上述情形之一的，法院不能将其作为裁判的依据。

货币补偿是拆迁安置补偿最重要也是最普遍的一种方式，但由于各地经济发展水平、拆迁规模、房地产情况不一，很难制定一个统一的补偿标准。《国务院拆迁条例》虽然授权省一级人民政府制定货币补偿的标准，但全国几乎没有省一级政府根据《房屋拆迁管理条例》的规定，制定货币补偿安置标准。《国务院拆迁条例》第二十四条规定，货币补偿的金额应当根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。我们认为，市场评估价格充分体现了等价有偿的原则，由于拆迁对被拆迁人来说是被动的，被拆迁人并不愿拆迁自己的房屋，在实行货币补偿时，被拆迁人因拆迁所受到的损失必须得到充分的补偿，不能因拆迁而使其生产、生活受到太大的影响。因此， 在综合考虑区位、用途、建筑面积等因素的基础上，以拆迁或裁决时同类地区、同一时间、同一结构二手房市场价格作为货币补偿金额的评估标准较为合理，按市场价格补偿基本实现了等价有偿。补偿安置裁决确定的货币补偿标准，低于同类地区、同一时间、同一结构二手房市场成交均价的，人民法院不应支持。

评估的基准时间关系到评估的标准。由于领取许可证与签定拆迁协议之间存在一定的时间差，签定拆迁协议时的评估标准与领取许可证时的评估标准因此也存在差异。评估的基准的时间如何确定?我们认为，拆迁人与被拆迁人自行签订的拆迁协议，该协议实质上是一份民事合同，以合同成立时的标准即签订拆迁协议时的标准进行评估，对拆迁当事人而言，是相对公平合理的。如果拆迁一方长期不与对方签定拆迁协议，导致评估标准存在较大差异，应采用何种评估标准?我们认为，首先应区分造成许可时间和评估时间产生差异的原因，如果一方恶意延误时间，造成差异，应由无过错的一方选择评估的基准时间，可选择签定拆迁协议时的评估标准，也可选择领取许可证时的评估标准。

根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十九条，原告或第三人有证据或有正当理由表明被告据以定案事实的鉴定结论可能有错误，在举证期限内书面申请重新鉴定的，人民法院应予以准许的规定。对于2004年1月1日以前，也就是《城市房屋拆迁估价指导意见》施行以前，以颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，拆迁人或被拆迁人单方委托的评估，相对人有异议的，诉讼中可以申请人民法院重新委托评估。但如果有证据证明被拆迁人恶意拒绝评估，诉讼中又对评估持异议，除评估程序明显违法或结果显失公正外，法院不予支持被拆迁人的异议。如果在诉讼中提出要求重新评估请求的，应由被拆迁人承担重新评估费用或驳回重新评估的请求。

值得注意的是，在拆迁补偿中，评估报告仅仅只是作为一种参考标准，拆迁当事人就拆迁补偿完全可以通过协商解决，协商则完全依照意识自治的原则，可以以评估报告为基础，但是否依据评估报告完全由拆迁当事人自行决定。