农村房屋拆迁产生纠纷怎么解决思维导图

1、维权依据：诚实信用原则和公平原则。

2、《物权法》明确规定，不动产买卖如果没有办理产权过户登记，即使买受人实际占有了该不动产，买受人也不能取得该不动产的物权，在买受人占有房屋期间，如果该房屋被拆迁，那么谁有权利得到拆迁补偿利益？实践中做法不一，绝大多数开发商都给房屋产权登记人，我们分析的是谁有权利获得补偿利益，一般人都认为出卖人有权利获得补偿利益，如果这样的话，违背了《民法》的诚实信用原则和公平原则。

3、出卖人已经全额得到了卖房款，又将房屋交付买受人占有，如果开发商给的拆迁补偿利益高于卖房款，出卖人又反悔不卖房子了，将得到的房款退给买受人，然后想要补偿利益，显然违反了诚实信用原则，如果法律支持出卖人也是不公平的。要想支持买受人利益，仅有法律原则不行，必须要结合法律规则。

（1）第一种情况，如果出卖的房屋占用的土地是国有土地，容易找到法律依据，因为国有土地上的房屋买卖基本没有限制，买受人可以起诉出卖人，首先是确定他们之间的房屋买卖合同有效，其次是让出卖人继续履行合同，即办理房屋产权过户登记，这是出卖人的义务。如果出卖的房屋已经注销登记，补办不了产权变更登记，可以参照《物权法》第十九条，对该条法律规则进行目的性扩张解释，同时对《物权法》第九条进行目的性限缩解释，同时结合诚实信用原则和公平原则，让出卖人将自己获得的补偿利益返还给买受人。

（2）第二种情况，如果是农民的房屋卖给城镇居民，是变更不了房屋产权登记的，因为法律不允许城镇居民到农村买房屋。当时的立法目的是，如果城镇居民到农村买房屋，农村集体经济组织就少了一块宅基地，如果宅基地不够，还得将其他土地变为宅基地，这样损害了农村集体经济组织其他成员的利益，对保护农村耕地有影响，也损害了集体利益，并不是为了保护出卖人的利益。如果农村土地被国家征收，禁止城镇居民到农村买房子的立法目的落空，此时如果支持买房人的利益，并不损害集体利益和其他农民的利益，出卖人自愿出卖自己的房屋，对出卖房屋之后自己利益的增减是有预期的，拆迁补偿利益应该给房屋买受人。

首先，是分家析产纠纷。有的拆迁方按被拆房屋中的独立户进行补偿，被拆迁方为了多得拆迁补偿，往往以子女起诉父母分家析产的形式诉至法院，要求法院确认分家协议，意图借法院生效判决主张权利。

二是继承纠纷。被拆房屋所有权人去世时，继承人之间为获得拆迁补偿而诉至法院主张继承权，要求分割遗产。

三是房屋买卖纠纷。村民拆迁前将房屋出卖给非本村村民甚至城镇居民，一旦得知所出卖的房屋纳入拆迁范围，卖房人为获得巨额拆迁补偿，而根据土地管理法的规定主张房屋买卖合同无效。

[1]《中华人民共和国民法典》

[2]《中华人民共和国物权法》 第九条

[3]《中华人民共和国物权法》