楼市最后疯狂：“经转商”交易潮思维导图

于是，大量的家庭里开始上演左右手游戏——丈夫卖给妻子，老子卖给儿子，姐姐卖给弟弟……而有观察人士担心，这些游戏，正在为一轮巨大的财产权纠纷潮埋下伏笔。

半夜排队为网签

北京朝阳区房屋登记发证大厅，两位咨询员嗓子都快哑了。

五一之后，每天从早上9点开始，大厅里便人满为患，排队咨询经转商的人蜂拥而来。

“写谁的名字，这是你们自己的事，财产权怎么变动，你们自己商量好，这不归我们管。”面对十有六七涉及更名的咨询问题，咨询员像一台录音机似地反复解释。

按照新政，经适房目前不允许出租，未来可能面临无法交易转为商品房，搞不好可能要被收回。于是，一边是恐慌性的咨询人潮，一边是大逃亡似的“经转商”狂潮，经适房住户们都抢着涌向交易窗口，

“大家都担心政策多变。”许杰说。而政策也确实变幻莫测，每一变都牵涉真金白银。

比如朝阳区的经适房小区百环家园，当初出售是每平方米4500元，每平方米需缴纳土地款600多元，契税则是140平方米以下缴纳总房款的1.5%，140平方米以上的为3%。以150平方米为例，需要缴纳的契税在2.7万元左右。

而更多的未住满5年，尚未等到交易时间的经适房业主，则更为紧张。

经适房小区回龙观的业主陈军(化名)，是海淀区某大学副教授，学校本来预计在清河附近要盖新的校区，可能有新的内部房改房或者保障性住房推出，但是新政的出台让他进退两难。

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“这意味着，如果转了住房性质，将可能拿不到未来新盖的房子。如果不转，则未来要改善住房的话，成本更大。”陈军说。

回龙观经适房最初销售时，超出标准部分补交的土地款是原房价的10%，但是补的每平方米只有260多元。而现在按照政府基准价，回龙观经适房每平方米的土地出让款为362.1、391.7元，比原先提高。由于目前周边的商品房市场价已达到2万多元一平方米，因此未来“经转商”的土地出让金缴纳数还会提高。

双轨间的10倍暴利

“这次‘经转商’，属于二手房交易，即使在一个家庭里进行异名交易，比如夫卖给妻，或妻卖给夫，一律视为家庭新购一套商品房。”北京朝阳区建委一位官员解释说。

而如果夫妻两人双方各有经适房，要相互转，则不可能，因为这意味着一个家庭新购了两套住房，目前北京政策不允许，“除非你离婚吧”。这位人士说。

根据北京市政府4月30日出台的“十一条”，同一家庭只能在本市新购买一套商品住房。如果夫妻双方已各自有房，更名网签一套经适房为商品房后，尽管是一家之内的买卖，仍属于新购一套住房，短期内将无法再买新的其他房屋。