当前征地拆迁存在的问题成因及对策思维导图

三城市都设有市政府拆迁管理办公室，作为综合协调机构对城市国有土地拆迁进行统一管理。南京市拆迁办设在房管局，主要负责全市国有土地拆迁项目审核，办理拆迁公告、房屋拆迁许可证，配合市房管局研究制定拆迁政策法规及与之相配套文件，负责市区范围内国有土地上房屋拆迁纠纷的行政裁决受理、送达、调解，依法下达裁决书，并参加房屋拆迁纠纷裁决有关的行政诉讼。苏州市拆迁办为建设局下属单位，负责全市房屋拆迁管理工作，审查拆迁实施单位资质，研究制定拆迁安置政策、法规和行政规章，依法进行行政仲裁。无锡市拆迁办为市政府直属副局级单位，由建设局代管，统一管理国有土地和集体土地上的房屋拆迁工作，国土局仅负责集体土地的征地管理工作。无锡市还成立重点工程管理办公室，负责管理重点工程，具体项目由区政府推荐拆迁实施单位，然后由重点办委托拆迁。三城市在征地拆迁过程中，加强规划、财政、社保等部门以及拆迁工作所在地党委政府的协调配合，尽可能降低拆迁工作的内部损耗，发挥多个主体的积极性。

统一标准，优化政策

南京市在集体土地征用中，不划分征用土地的具体地类，使用统一土地补偿费综合标准，安置补助标准不分主城内外、市政非市政。所有集体土地被拆迁人都可以申请经济适用房，但拆迁面积实行上封顶、下保底的政策，同时实行城市房屋拆迁最低单价保障和最低总价保障，确保困难家庭拆迁后，至少能够买得起申购的经济适用房，“保底”政策执行至今没有出现过集体上访。无锡市将集体土地和撤组剩余国有土地上的房屋拆迁安置，统一纳入《无锡市区集体土地房屋拆迁管理办法》范围，减少了不同土地、房产性质可能导致的政策交叉。无锡市集体土地住宅房屋安置，与城市房屋一样，安置经济适用房进行房屋产权调换;对集体土地非住宅房屋拆迁，都要求实行货币安置，并且分别制定了非住宅房屋用途认定标准及相应的货币安置标准。对于取得工商营业执照并持续营业一年以上的房屋，明确按房屋权属证书上载明的用途进行评估并给予适当的补助，有效规范了城乡“住改非”的拆迁安置标准。

补偿评估价格与市场价格接轨

南京市在国有土地拆迁中，实现了由政府定价向完全市场定价转变。虽然南京市依然执行地段标准，但是拆迁房屋的估价完全委托独立的评估机构进行，由评估机构根据该区域成交的类似二手房价格对房屋进行定价，政府工作的重点在于对评估事务所的管理，目前南京市已有39家评估事务被认定为有资格从事拆迁评估。无锡市在拆迁评估过程中，国有土地被拆迁人可以选择市场比较法评估与综合法评估，增加了被拆迁人安置方式的灵活性。被拆迁人如选择市场比较法评估与补偿的，被拆迁人不能享受申购经济适用房或中低价商品房的政策。如采用综合法评估，被拆迁人则可以享受经济适用房或中低价商品房的政策，确保被拆迁人可以利用安置款购买到相应的住房。

经济适用房全部用于拆迁安置

南京、无锡、苏州市都将经济适用房、中低价商品房全部用于拆迁安置，没有向市民开放申购。因此客观上在市民中形成了不拆迁得不到政府政策性住房、改善住房条件的可能性，从而增加了居民要求拆迁的主动性。同时三城市还实施城乡一体的经济适用房安置，加速了城乡居民生活的融合。南京市将经济适用房、中低价商品房、廉租房“三房工程”全部用于拆迁安置。无锡市将国有土地拆迁安置与集体土地拆迁安置统一纳入经济适用房的安置范围，前三年已累计拆迁安置219万平方米，预计无锡今后三年拆迁安置将达300万平方米。苏州市以定销商品房政策取代经济适用房政策，以确定的价格、套型面积向被拆迁居民定向销售商品房。

完善城乡接轨的社会保障体系

江苏省已取消了农民户口，统一了户籍制度。南京市建立农业人口失地生活保障制度，将土地补偿款的70%纳入失地农民总体保障资金，把农业人口分成四个年龄段分别进行安置。农民可选择职工养老保险，也可选择农村养老保险，到达退休年龄的失地农民享受养老金，未到退休年龄但未能及时就业的农民还可享受2年的失业救济金。就业年龄段的农民还享受城市下岗失业人员就业、培训的优惠政策，如免费就业培训、免费职业介绍、申请小额担保贷款、税费减免等。同时，就业年龄段的农民还可以根据自身就业状况，按照城镇灵活就业人员办法，用基本生活保障费缴纳城镇养老、医疗等社会保险费，提高自身的保障层次和水平。

无锡市按照征一亩解决1.5人社保问题的原则落实失地农民的安置。在住宅补偿上，对安置房分多层、小高层、高层等不同情况确定安置系数。在非住宅补偿上，营业房按照重置价的3.5倍，非营业房按照重置价的2.5倍补偿。

苏州市按年龄段确定了不同的社会保障标准，同时打通了农业人口社会保障向城镇居民社会保障的通道。同时，苏州市对失地农民给予一定的教育补贴，建立完善的职业教育体系，加大技能培训力度，提高农民的就业能力，以积极的就业保障代替高标准的实物补贴，力求避免“养懒汉”政策。

想方设法集约节约用地

苏州市在土地出让中，实行项目用地指标双控制度，提高项目用地的门槛。苏州市规定，工业项目所需行政办公以及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%，建筑面积不得超过总建筑面积的15%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。水利、交通、教育等社会公共事业项目用地，也有规定的定额指标，严格控制用地规模。对非主导产业与非政府扶持产业，一般不提供用地，仅提供标准厂房租用。试行竞争性工业用地公开交易，加大市场配置土地资源的份额。

(四)、保障措施不够配套。主要是就业、交通、生活、医疗、教育等措施不够配套，引起群众上访增多。例如在就业保障方面：按照现行政策，征地拆迁农民转为 居民，领取了劳动力安置费，就视同安置就业，有的人因为领不到待业证，同时由于文化、技能等方面处于弱势，找工作很难。在养老保险方面：现行社会养老保险 政策，投保年限必须交费满15年，距离退休时间不足15年的就不能进入社会保险统筹，这就意味着男45岁、女35岁以上就不能参加社会保险统筹。在子女就 学方面：各区对本辖区范围内的学生上学都有免缴有关费用的优惠政策，拆迁户子女原来学校和新购房学校所在地往往不一致，对学生入学有不同的规定，被拆迁人 在购房期间，因办理户口和房产证需要一段时间，这期间拆迁户子女上学就成问题，且其子女上学必须交纳一定的赞助费或借读费用。

(一)树立正确的政绩观。何谓正确的政绩观?十六大报告指出：贯彻\"三个代表\"重要思想，关键在坚持与时俱进，核心在坚持党的先进性，本质在坚持执政为 民。所以立党为公、执政为民，就是我们各级领导干部应该具有的政绩观。树立正确的政绩观，必须深怀爱民之心、恪守为民之责、善谋富民之策、多办利民之事， 诚心诚意为人民谋利益，把中央的方针政策同本地区、本部门的具体实际有机结合起来，把改革的力度、发展的速度和群众可承受的程度协调统一起来，充分考虑城 市建设的速度和人民群众的承受程度，做到干一任的工作，想几任的事情，切忌使现在的\"政绩\"成为后人的包袱，切忌做那些花哨一时、贻害一世的事情。我们作 决策、定思路、想问题、做工作要常思是否做到\"权为民所用、情为民所系、利为民所谋\"，是否在为人民群众办好事、办实事、谋利益。在推进城市化进程中，少 数地方不切实际地加快基础设施建设，搞劳民伤财的形象工程和政绩工程，超越了人民群众的承受能力，损害了人民群众的利益，从根本上讲就是一种扭曲的政绩观 在作怪。

(二)完善相关地方性立法，促进依法行政。在征地拆迁工作中，各级地方政府努力做到权为民所用、情为民所系、利为民所谋，切实维护人民群众的合法权益，而 且政府及其有关部门确实也出了不少力，做了不少事。但是为什么有些地方、有些群众还是有意见呢?最关键的一条就是要依法行政，建设法治和服务型政府。其一 是要规范征地、拆迁工作的主体，不能盲目动用行政权力进行拆迁。其次是规范行政行为(包括抽象行政行为)。 地方政府可以根据法律、行政法规和本地区的地方性法规，制定行政规章，对本行政区域的具体行政管理事项予以规定。为了进一步规范征地拆迁补偿工作，做到有 法可依，各地要根据有关法律法规的规定 ，结合本地实际情况制定相应的操作性较强的《安置拆迁补偿办法》已经迫在眉睫。同时， 要教育和监督行政工作人员在征地拆迁工作中，规范具体行政行为，做到征地规范化、拆迁合法化、补偿标准化。

(三)妥善处理征地拆迁遗留问题，坚持执法为民。拆迁安置中的历史遗留问题，情况复杂，处理难度大，所以要引起各级党委、政府的高度重视，并采取有力措施 加以解决。在处理征地拆迁遗留问题之前，要进行详细的调查摸底，对问题的各个方面、各个环节进行全面考虑，以赢得工作的主动权。针对历史遗留问题的不同情 况，制定方案，落实措施，实行目标管理，突出重点，地方领导干部要进行包干负责，奖罚兑现。对于部分拆迁群众提出的合理要求，如适当提高农村补偿标准和对 确有实际困难的\"一籍多户\"进行照顾等等，要在政策上适当倾斜。此外，要保持拆迁安置工作的延续性，切实落实对被拆迁群众的承诺，勤政为民，真正做好被拆 迁群众的\"公仆\"。

(四)加大拆迁安置法律政策宣传的力度。在多年来的拆迁安置工作中，我们积累了一些成功的经验，其中重要的一点就是对拆迁安置法律政策的宣传。首先，要在 每项重点工程建设的拆迁征用地之前召开动员大会，向被拆迁村组和拆迁户发放大量的宣传资料，是一项有益的必不可少的工作。其次，要加强相关法律政策宣传工 作。对参与拆迁安置工作的干部要进行相关法律政策的学习和培训，尤其对被拆迁范围内的村组党员和干部进行更深层次安置补偿法律政策的学习和宣传，利用他们 的幅射作用，教育和提高全体被拆迁安置群众的政策法律素质。对可能出现和已经出现的问题，特别是对基层党员干部发现和提出的政策问题，有针对性地加以认真 负责地解释和说明。实践证明，只要我们及时做好拆迁安置相关法律政策的宣传工作，就能够得到广大群众的理解和支持，许多矛盾都可得到预防和解决。

(五)妥善处理征地拆迁的信访问题，及时化解矛盾。凡涉及征地拆迁的信访问题，各地区各有关部门主要负责人都要以高度的政治责任感，切实做好拆 迁信访工作，及时了解民情，充分考虑民意，努力改善民生。 要认真排查、梳理拆迁中的不稳定因素。要高度重视拆迁信访工作，坚持领导接待日制度，坚持关口前移，重心下移，组织专门力量，集中进行排查，对已发生群体 上访和有可能发生围堵党政机关、阻断交通等集体上访的拆迁项目，要重点排查，力争从最基层和源头上发现可能影响社会稳定的问题和隐患，及时化解矛盾。对已 经发生的以及排查出来的矛盾和问题，制定工作方案，排出时间表，千方百计把不稳定因素解决在基层，解决在内部，解决在萌芽状态。

(七)转变工作作风，树立政府良好形象。征地拆迁工作利国富民，对加速经济发展和加快城市化进程意义重大。同时，拆迁、安置、补偿涉及到被拆迁群众的直接 利益，也是被拆迁群众最关心、最实际、最容易引发各种矛盾焦点问题，这些都对政府工作提出了很高的要求，从一个侧面体现了政府部门工作作风的好坏和工作水 平的高低。在拆迁安置补偿过程中，政府转变工作作风在一定程度上促使工作水平的提高。我们保持优良的工作作风，就会得到广大被拆迁群众的理解和支持，使这 项工作有序推进;反之就会遭到部分拆迁群众的抵触，使工作受阻。为此我们要牢记\"五心\"，转变作风，打造诚信政府形象。即在拆迁安置工作中，接待群众咨询 要热心;调查补偿情况要细心;听取群众意见要耐心;核实安置补偿标准要公心;善后安置要关心，从而树立起人民政府的良好形象，获得广大人民群众的支持和拥护。