房屋拆迁纠纷的成因分析及其防范思维导图

现实中所有的矛盾和纠纷，无不源于利益的对立和冲突。在城市房屋拆迁中，拆迁人和被拆迁人是利益对立的矛盾着的双方，拆迁人拆除被拆迁人的房屋，对价是补偿被拆迁人。无论是拆迁人，还是被拆迁人，作为理性的市场主体，均有寻求自身利益最大化的动机，拆迁人追求“拆”得又快又省，被拆迁人追求“补”得及时合理。在“拆”与“补”这一对矛盾中，“补”是矛盾的主要方面，直接决定“拆”能否顺利展开，补偿的合理与否与及时与否常常成为纠纷的焦点。

(一)补偿不合理

(二)补偿不及时

无论是补偿不合理，还是补偿不及时，均是拆迁人对被拆迁人民事权利的侵害。侵权行为如果能及时得到纠正，纠纷不致产生。可见，化解矛盾、调解纠纷的机制健全与否，在一定条件下是纠纷产生或激化与否的关键所在。与理想状态相反，现行建设项目管理体制并未在缓和矛盾、化解纠纷方面起到充分的积极作用。新的建设项目往往在实际获得所占用土地前就已经办妥了从立项、选址、规划、用地直到施工许可等的行政审批手续，“立新”工作已基本完成，拆除新项目占地范围内的房屋等“破旧”工作只是“立新”工作的附属。政府的精力主要用于“立新”，既未将“立新”与“破旧”统筹考虑，也未对“破旧”给予足够的重视。于是，实际工作中政府管理不到位的情况时有发生。

政府管理不到位更常见的表现是推委，不积极、不主动。这种情况主要发生于法律法规的模糊地带，其特点是广泛存在、不易规范、危害巨大。将凡与“拆”字有关的矛盾纠纷不分青红皂白地推向拆迁管理部门，对于拆迁人与被拆迁人的谈判磋商指导不力，甚至以民事关系为由而置之不理，缺乏主动化解矛盾的积极性等，就是这种情况表现。出现这种情况的根源是管理部门自身定位不准确，将自己仅仅定位于管理者，缺少服务意识，结果就是前期“立新”时就积极行使行政权力，为拆迁人办理立项、规划、用地等一系列行政手续，而后期“破旧”时对于拆迁人与被拆迁人之间的补偿关系消极处之。这种“前期积极蛮干、后期消极不干”的做法不仅在理论上站不住脚，实践中危害也非常大。

首先，在城市房屋拆迁中，拆迁人是经济实力强大的单位，被拆迁人则是经济实力相对较弱的分散个体;拆迁人是有计划、有准备的参与拆迁活动的，是拆迁程序的启动者，被拆迁人是被动的加入到拆迁活动中来的。依据现行的法律法规，一旦拆迁人启动拆迁程序，不论被拆迁人与拆迁人是否达成补偿协议，拆迁都会进行下去，被拆迁人的房屋都会被拆除。可见，这是一个力量不对称的博弈，经济学的研究表明，在此场合，政府的职责是直接或间接扶持弱势一方，使其强大起来，达到或基本达到与对手一样的重量级别。否则，任由不对称博弈发展下去，必将是一场灾难。

其次，从民事法律的角度看，政府拆迁管理工作是公权力干预私权利的过程，集中表现为对被拆迁人合同自由的剥夺或限制。合同自由是合同法最基本的原则，是市场经济的基石之一，包括订立或不订立合同的自由、选择与谁订立合同的自由，以什么条件订立合同的自由。在城市规划确定下来那一刻起，被拆迁人就被剥夺了不订立合同的自由;在土地权属证明文件发出那一刻起，被拆迁人又被剥夺了选择与谁订立合同的自由。被拆迁人唯一能做的就是争取比较有利的合同内容，但囿于手段有限，常常无可奈何。从纠正市场“失灵”的角度看，这种剥夺或限制是可以理解的。不过，这种剥夺和限制也使本来就处于弱势地位的被拆迁人更加“弱不禁风”。就维护市场公平的需要而言，由于政府在前期管理中依法限制被拆迁人的权利，在后期管理中理应加强监管，加强对被拆迁人利益的保护，加强对双方谈判磋商补偿协议的行政指导。

前一种政府管理不到位以积极作为的方式损害了被拆迁人的利益，而后一种政府管理不到位以消极不作为的方式置需要得到帮助的被拆迁人于孤苦无依的境地。前者直接制造了纠纷，后者往往激化原有纠纷，甚至造成悲剧事件。