起价8.8亿 领事馆路地成都楼市夺“眼球”思维导图

领事馆路地块的拍卖毫不意外地成为近期业内的焦点。最终花落谁家?在这块地上又会生长出怎样的建筑?

多大?总净用地面积66.52亩，实际89亩

记者在美国领事馆一侧看到了即将拍卖的领事馆地块，地块早已平整且已经打围，路旁的一些店铺也已经拆除、搬迁。据记者了解，该地块目前水、电、气、通讯、排水等基础设施齐备，美国领事馆也将搬迁至新址。

资料显示领事馆路地块总净用地面积66.52亩，代征地面积22.89亩，由于代征地不参与各项目指标计算，所以这宗起价8.8亿元的地块实际上有89亩左右(查看地图)。记者从相关人士处了解到，22.89亩的代征地将用于道路和绿化建设，而不会用于其它公共设施的修建。

多少钱?预计最高拍卖成交价为2000万元/亩

记者注意到，从2005到2008年，这一区位内仅出让过两宗开发用地，领事馆路地块是近几年推出的第三宗土地。

回顾该区域的土地拍卖情况：2006年11月29日，凯德置地以1780万元/亩的价格拿下了现在来福士广场所在的四川省博物馆地块;2007年12月20日，在房地产市场受到影响的情况下，华宇集团以1530万元/亩的价格拍得体育馆旁财校地块。当时，凯德置地溢价140%拿下来福士广场用地，而华宇地块溢价84%，这也充分说明了开发商对该区域市场的信心十足。

比照凯德4450元/平方米、华宇5216元/平方米的楼面地价，即将出让的领事馆路地块属于城南较大规模可开发地块，项目用途为商业用地(24.7644亩)，商业及住宅用地(40.7589最大兼容50%的住宅)。地块总可开发面积约30万平方米，其中商业开发面积191238平方米以上，最大住宅可开发面积108690平方米。以起始价1350万元/亩计算，该地块的起始楼面地价为2949元/平方米。

业内人士文化勇认为，由于现在房地产市场正处于回暖期，全国各地土地拍卖价格均以较高溢价上涨。成都今年5月份拍卖的地块也改变了去年以来起始价成交的惯例，蜀信地块溢价率在80%左右。此次拍卖的领事馆路地块起始价1350万元/亩，略低于华宇地块的成交价，但是容积率较高，综合容积率为6.9，起始楼面地价仅为2949元/平方米，预计有50%的溢价空间。文化勇称，在不出现大的意外情况下，预计领事馆路地块的成交楼面地价应小于凯德地块的4450元/平方米，最高拍卖成交价估计为2000万元/亩。

修什么?高档住宅或高档商务公寓等大型综合体项目

该地块地处成都商务中轴线的黄金地段，是成都十分稀有的高端商务开发用地，投资开发潜力十分巨大。从交通看，该地块周边有实施中的地铁一号线以及10余条公交线路及民航班车经过此地，交通十分便捷。根据规划，该地块所在区域内的人民南路十字路口将有一个地铁站的出入口;从周边的商业环境来看，这里地处科技一条街的辐射范围之内，每年有数十万的IT人士和数千户商家的市场容量带动该区域商业经济飞涨，电脑节也吸引着数万来自世界各地的IT人士和商务客人，使该区域商务氛围越发浓厚。

从区位看，该地块位于领事馆路，北临四川省生殖卫生学院，东靠棕南正街，南接棕南小区，西临美国领事馆，距离成都市城市中轴线人民南路约200米。区域内生活配套设施极为完善，玉林、棕北、棕南生活区带来的完善的生活配套。

在距离该地块不足200米的地方是成都的甲级写字楼威斯顿联邦大厦，同时，在地块所在区域商场、超市、医院、酒店、咖啡吧、酒吧、美容院等生活配套一应俱全，区域内经济和消费能力十分强大。在地块周围一公里的范围内还有四川大学、中国科学院成都分院、中国人民银行成都分行，地段优势十分明显，是开发大型综合商业地产的最佳口岸之一。

业内人士分析，由于该地块地处人民南路科技商务经济区核心位置，紧靠城市中心主干道，属于成熟的高档居住区域，住宅开发具有改善性需求的市场，以中高端为主。结合宗地规划指标和区域的商业价值，可以考虑开发为包括高档住宅和高档商务公寓等的大型综合体项目。根据地块规划指标，及周边现状，商业的业态可能包括：百货商店、大型超市、公寓、写字楼、酒店。

谁来买?可能会成为一场新加坡与港资房企之间的争夺战

领事馆路地块曾出现在今年年初国土局预公告之中，当时一位不愿透露姓名的香港企业成都代表就表示，两年来，包括他们在内的一些外来资本都对领事馆路地块垂涎欲滴，“作为人民南路二环内不多见的成规模地块，领事馆路地块可能会成为今年成都土地市场的商务地王。”

记者从领事馆路地块的公告中看到，该地块的保证金为1.5亿元，成交价最低为8.8亿元，这就要求开发商具有相当的资金实力。文化勇表示，由于领事馆路地块的开发的项目有大体量的商业存在，依据市场商业发展的现状来看，大体量商业开发商持有为自有资产的趋势十分明显。开发商的开发经验及商业管理能力，也成为其拍卖的重要条件。

从成都资本实力强劲的开发商来看，置信、蓝光、万科、中海、华润、龙湖等有实力的开发商在今年放缓了拿地的节奏，面对资金占用量过大的该地块，他们出手拿地的可能性不大。华宇、世贸、雅居乐等公司虽然有在市中区拿地的打算，但面对这么一块有“地王”身价的地块，他们是否会参与其中，目前不得而知。

凯德、吉宝、九龙仓、新鸿基、太古、信和、华人、铁狮门这些公司或可成为这宗地的有力竞争者。太古当年与凯德竞争四川省博物馆地块时不幸落败，苦守成都多年的他们，会不会选择在相同区域、相似项目出手呢?借用业内人士的说法：如果没有强大的外力影响，可能会成为一场新加坡与香港开发商之间的争夺战。