北京土地一级开发首次限价思维导图

这是北京历年的土地一级开发招标中,鲜有的限价行为。

据知情人士透露,政府限价的初衷是为了防止土地二级开发时价格过高,从而达到抑制房价的目的。“但这无疑摊薄了开发商的利润,如今土地市场成交低迷,此举可能成为开发商参与拿地的另一个屏障。”

限价招标

一级开发招标公告内容显示,该地块位于朝阳区太阳宫乡,项目用地面积约为69万平方米,规划用途为居住、商业及配套,规划建筑面积则约20万平方米。该土地一级开发完成后要求市政达到“三通一平”。

北京市国土资源局相关人士表示,该地块全部属于集体用地,待一级开发完毕后,将征为国有用地经公开出让后进行地产开发。

土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业,按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划,对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地,统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式,开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业,而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”,达到出让的标准。

据了解,该地块是今年首块一级开发招标的中心城区地块。北京市土地整理储备中心朝阳分中心工作人员告诉记者,这是朝阳区有史以来首次公开招标一级开发主体,是希望通过招标出让较好地控制价格。此前,一级开发招标的地块主要集中在房山、顺义等郊区。

知情人士透露,政府限定了一级开发的投资总额,可能会导致开发商参与的积极性大打折扣。“政府要求开发商不能无理由地加大一级开发成本,考虑的就是最终怕成本转嫁到购房者身上。”知情人士表示。

标书显示,该地块投标时间为12月10日,投标截止后当即开标。知情人透露,楼市低迷导致土地市场也并不明朗,再加上此地块系城中村改造项目,拆迁难度较大,“目前有意向的开发商还不是很多,还要再等上一个月。”他说。

中标者隐现

据了解,太阳宫新区规划居住区面积约为78万平方米,分为A~F六个区。除E区非配套公建于2006年被北京驰野房地产公司拿走外,A区由北京冠城新纪房地产开发有限公司开发、B区是北京冠城正业开发、C区是北京冠城新泰开发、F区则由北京太阳宫房地产开发有限公司开发,而这几家公司都是冠城大通(600067,股吧)(600067.SH)股份有限公司下属的全资子公司。

事实上,为保证太阳宫新区B组团(太阳星城火星)一期项目的顺利开发,冠城正业与中诚信托签署了新的借款合同,借款金额不超过7亿元,年利率10%。

同时,冠城新泰以其所有的太阳宫新区C区西部组团项目国有土地使用权证作为抵押,获得兴业银行(601166,股吧)北京分行借款2.5亿元展期至2009年9月22日。

就在不久前,北京太阳宫房地产开发有限公司与北京华油服务总公司签署《北京市商品房现房买卖合同》。将位于北京市朝阳区太阳宫金星园8号楼的全部商品房作价约7.7亿元出售给北京华油服务总公司,并已获得6亿元购房款。

上述知情人士表示,冠城大通融资能力很强,和当地政府关系也不错,又有开发经验,D区地块最终被其拿走也在情理之中。

记者注意到,太阳宫新区规划总占地面积298.18公顷,其中,158.64公顷用于绿化隔离带建设,约有90公顷属于建设用地。冠城大通已取得开发用地约70公顷,双全地产开发的太阳中心项目占地10.89公顷。以此计算,此次出让的D区地块为剩下的11公顷。而记者从标书上看到,项目用地面积约为69公顷。

“还需要代征地58公顷。”北京市土地整理储备中心朝阳分中心工作人员说,“代征地在一级开发之后,属于绿地的将归绿化部门,属于道路的将归市政部门。”

但上述知情人士表示,代征地很可能意味着要拆迁,拆迁成本过高也是开发商不得不考虑的现实问题。此外,即使按照北京市规定的一级开发8%的利润计算,该地块楼面地价至少要在8300元/平方米以上,这也未必能达到抑制房价的目的。