征地取得费用的分析思维导图

代征地的项目来源主要有城市旧城区改造和征用集体土地。其中城市旧城改造又分为：危旧房改造.污染扰民企业搬迁转让.存量土地转开发.项目转让等。

代征地费用的确定按建筑面积和土地面积计算有如下几种方式

*依据代征地地块现状建筑面积计算

*依据代征地土地面积计算

*依据整个建设项目征地拆迁费用按现状建筑面积来分摊

*依据整个建设项目征地拆迁和按代征地比例来分摊

这里的代征地比例=代征地占地面积;建设用地面积

此外可考虑依据项目地上建筑物面积按代征地比例来分摊，这样做对开发企业来讲，往往不太公平，因为多数情况下，代征地上的费用比建设用地的费用要高。

本文最终依据代征地土地上现状建筑面积确定代征地费用，如果建筑红线正好分割某被拆(征)单位，则按该地块分割的土地面积来分摊该地块代征地费用。此种方法虽不好操作但和实际费用接近，相对合理。

代征地费用确定有两种方法，一种是参考基准地价评估，根据新的基准地价体系中的熟地价和毛地价水平，经过修正可得出征地费用，一种是根据代征地上的房屋现状按照征地拆迁政策进行评估。本文根据拆迁征地政策进行试算，参照住宅用途和非住宅用途房屋拆迁的有关法规，代征地费用可表达如下：

现状代征地楼面费用=区位价格;现状容积率调整系数;房屋现状用途调整系数;位置临路修正系数+地上物补偿价格

该公式主要参照非住宅拆迁补偿办法

(2)代征用城区范围内住宅用地

现状代征地楼面费用=(基准地价;k+基准房价) ;建筑面积+地上物补偿价格

该公式参照住宅房屋补偿款公式确定。K值为容积率调整系数，基准地价.基准房价以及k值根据项目的具体情况确定。地上物的补偿，参考多数项目的拆迁水平确定。

需要说明的是，以上费用均为计算费用，非为实际发生费用，除上述费用外，还包括各种补助.相关管理费和服务费等。通过计算可得到现状代征地总费用，最终结果应以发生的客观合理部分为准。