(1)各个建设项目的代征地比例不一,代征地的费用差别较大,代征地的规划用途不同,对建设项目的影响也不一样。如果对代征地问题不做区别地对待,对建设单位显然是不公平的。尤其是目前中国已成功地加入世贸组织,各项政策规定也逐步与国际接轨,如果仍单纯地依据过去计划经济体制形成的惯例指导.管理现在市场经济条件下的建设项目,势必会减弱准备前来投资的外国企业和个人的信心,不利于北京市经济发展和形成有序的市场竞争。
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代征地的相关问题思维导图模板大纲
(2)从纯粹的市场角度讲,如果项目在规划用途已经确定的情况下,发生了转让,那么这表明代征地作为项目取得的一个条件,开发企业在决定接受该项目时,就已经接受了该代征地;另外,项目在前期策划或可研阶段征求规划意见时,代征地已经明确,开发企业决定继续开发该项目,说明项目有规划代征地,开发企业也能够接受。换句话说,开发企业看好该项目的未来开发收益,它能够承受代征地费用作为取得项目土地使用权时这一额外的费用。
(3)在城市建设快速发展和旧城改造任务不断加大的情况下,政府也面临比较尴尬的局面,一方面建设项目好,容易吸引投资商;另一方面,代征地费用负担过重会加大开发企业的压力,阻碍或影响开发企业投资的积极性,从而影响旧城改造的进程。有人认为政府在代征地所需要的费用一分不拿,而在建设项目用地上的土地收益一分没少。在土地资源稀缺,市场供小于求的情况下,这样做对土地市场具有一定的调节作用,但在房地产开发资金紧缺,土地市场供大于求的情况下,这样做不仅不会引导和调节市场,反而会导致土地市场的混乱无序,不利于政府的宏观管理和市场调节。总之,代征地费用的分摊或承担,受到了土地市场的供求关系影响。
建设项目用地熟地价=政府收取的建设用地地价款+建设用地征地拆迁费用+代征地征地拆迁费用。
如果把代征地作为取得新建设项目的一个条件,从成本取得角度和政府立场出发,代征地费用仅是使得该项目的土地取得费用增加。从市场角度和新项目建设单位立场出发,在该地区熟地价水平保持不变的前提下,该项费用使得取得土地使用权部分政府应收缴的地价款减少。
这里面涉及到三方的利益,原用地者.政府.开发企业。这里的原用地者指的是广义上的原用地者,包括建设项目上的原用地者,和代征地上的原用地者。给建设项目上的原用地者的征地.拆迁和给政府的费用由开发企业来承担;代征地上政府收益免交,给原用地者的征地.拆迁费用由政府和开发企业共同负担。
(5)从代征地的概念和上述规定来看,代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地,则应该按照“谁收益,谁投资”的原则,合理分摊代征地土地取得费用。代征地费用的直接受益方为沿道路.河道.绿化带等分布的建设项目以及政府,因此代征地费用亦应由这些直接受益各方来合理分担,其中政府应分摊部分代征地费用。
代征地费用中政府应负担的部分,一种思路是通过财政税收来解决,即执行收支两条线的政策。另一种思路是从建设项目收取的毛地价中分摊一部分代征地费用。
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