土地政策的变化对房地产影响思维导图

实际上早在2002年5月，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)，规定自2002年7月1日，各类经营性用地，必须以招拍挂的方式进行公开交易。但终因各种“原因”未得到落实。但，顺驰已经意识到这是一个绝佳的历史性机遇，因此，从2003年8月到2004年4月，顺驰均以“高调”的姿态和超高的“天价”杀进各个城市，先后从华北、华东和华中等城市竞得10余块土地。顺驰攻城略地的疯狂举动，打破了地产界均衡状态，让各路地产诸侯都感受到了侵凌的压力和危机，其中也包括了万科。

“8.31大限”条件下的土地制度，无论是挂牌、拍卖还是招标，最基本的游戏规则是：价高者得。资本与土地开始联姻，项目运作对企业的资金链、融资能力提出了较高的要求。顺驰正是抓住了土地政策变化的时机，运用其超强的资本运作能力以及力挽狂澜的勇气，完成了其全国性的扩张战役，迅速从一个区域性公司成长为一个全国知名公司，2004年率先成为业内销售额达百亿年的企业，目前，已在16个城市拥有35个在建在售项目，并拥有800多万平方米的土地储备。

顺驰之所以如此大胆地在全国圈地，关键在于其看到了“土地的真正价值”，用孙宏斌话说就是：“我们拿地看的不是它今天的价格，而是明天的价格”，即“用未来的眼光看今天”，“等我们开发的时候，土地就已经升值了”。这等超人的勇气、远见、胆识确实让人佩服，此后顺驰运用其翻江倒海、翻手覆云般的资本运作功夫以及一些“先拿地、后算账”旁门左道、医药偏方(即采取分期付款的方式，通常只要支付10%左右的首期款就可以获得地块运作权，之后用销售回笼资金补交土地出让金)，加上顺驰激情下所特有“并联操作法”和“高速现金流”(即将一个项目从获得地块到销售完毕的运作周期，从18个月左右缩短至半年)加快了资金利用率，实现滚动开发。

但是，要实现超常规的大发展，超凡的勇气固然重要，但卓越、科学的管理方法、人才机制、企业治理制度才是企业长久发展的必要条件。时至今日，顺驰出现了战线过长，内部管理失衡，项目同时开工导致资金紧张等“消化不良”等症状。随着顺驰上市融资的搁浅，资金问题更加严重，孙宏斌做出了人生最艰难的抉择——将自己创立12年之久的顺驰(中国)55%的控股权转手香港路劲基建，以解决资金问题，而大量土地储备是其谈判的最大筹码。

“强者招致反感，弱者令人同情”这也许是社会的通例。顺驰傲慢姿态与强势地位遭人反感，因树敌太多，留下了诸多不良口碑，使其成了公众和舆论一致贬斥的对象。但是我们不得承认的是：顺驰战略是正确的，战术上需要调整，也许此次是孙宏斌先生“痛十指而断一指”悲壮之举，但或许它也孕育了一个“凤凰涅磐而浴火重生”地产传奇。

古人早就有言：树欲大而风必摧之。顺驰步伐太快，态度傲慢，手法也不太高明，因此，成为众人指责对象，而一些暗渡陈仓者，却不动声色的大量买进土地，此刻正躲在角落里发笑。随着“8.31”大限，土地紧缩，众多实力开发商看到了土地价值，土地储备成为众多的开发商重要战略，一场争夺土地的战争已经打响，拍卖场成了他们战场，手中的牌子成了利剑，鼓鼓腰包是他们赢得胜利的法宝，争先恐后争夺这“最后的蛋糕”。

而这场土地的战争早已席卷全国。广州土地基本已被瓜分完毕，钱多地少，地价一口气涨了四倍多(当年金碧海岸花园的地价不足1000元/m2，而最近与金碧海岸花园紧紧相依的B3725D01地块，最高的标书报价已达4033元/m2)。而长沙郊区土地基本以被外地军队抢占，从南城到北城，到望城到星沙，大盘云集，战势袭人，而此类大盘通常分成了多期开发，时间通常为2-5年，而这几年间土地价格早已翻了好几倍。

“8.31大限”条件下的土地政策造成了开发商大量囤积土地，以赚取土地差价，并在一定程度上造成房价上涨。土地储备成为开发商重要战略之一，然而基于建立土地增值利润下赢利模式，而导致轻视产品设计，对中国房地产长期发展是不利。

戴着镣铐的自由舞蹈——“国六条”新政下游戏规则!

“国六条”中就明确提出“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应……土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”;“……加大对闲置土地的处置力度……”。

其中“限价限面积限房价的商品房土地出让制度”影响较大。广州开创全国“限价房”先列，科学城KXC-H3(用地面积88105平方米)和KXC-H4(用地面积142031平方米)两块二类住宅用地进行挂牌，土地挂牌底价为1173元/平方米，并要求建成至少4603套限价中小户型房，最高价不能超过6000元/平方米，同时，必须两年内全部完成地块的开发建设。一经公布，引起了业内极大的关注和争论，其讨论焦点是“6000元/平方米限价”的合理性。通过调查，挂牌土地周边(普通物业)房价大约为5000元/平方米左右，而开发商的综合成本大约为3600—3700元/平方米，这就等于说：限价基本没用。但“稳定房价，抑制房价的疯涨过快上涨”本意至少是达到了。随后北京市国土局近期将推出六宗，总土地面积约126公顷，预计规划建筑面积约为200万平方米。

“限价房”+“土地闲置处理并收回”政策在一定程度上抑制了土地升值的所带了暴利，同时，也使房地产开发竞争模式由“土地竞争”向“产品、品牌竞争”的转变，赢利模式也由“土地升值”向“成本控制，内部管理、产品设计、品牌附加值”转变。

而作为积极的房地产开发商，适用新的游戏规则并参与完善新规则，才是更加务实的态度。比如：万科，在中国的房地产界，万科绝对是行业中的楷模。当别人在“疯狂圈地”的时候，它却坚持“不贿赂”的底线，当宏观调控行业内弥漫一股肃杀的气氛，开发商纷纷忧心忡忡的时候，它举办了《征集城市中低收入人群居住解决方案》活动，并积极参与深圳廉租房建设;当别人在狂妄自大以为可以扭转乾坤的时候，万科早已经树立了学习的标杆，毅然放弃了专注城郊住宅的单一战略，实施了客户细分战略，将客户分成了：职场新锐型、望子成龙型、活跃长者型、成功标签型、经济务实型，万科十七英里、万科东第便是它涉足高端市场的初次尝试;同时，万科广州第一栋“微利房”也进入到设计施工阶段，并顺利收购南都，轻轻松松便完成了土地储备战略与全国扩张。

国务院“八剑”出鞘——铁腕整顿土地市场秩序!

当我们面对“国六条”不知所措，还在焦虑中等待、观望之时，一系列与“国六条”相配套土地政策以雷霆之势轰然出台，7月13日，国务院办公厅发出《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，决定设立国家土地总督察，并向地方派驻国家土地督察局，对地方土地情况进行督察;9月5日出台《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。

此次土地政策与“8.31”大限不同之处在于：“8.31”大限主要是针对土地制度本身，规定所有土地都必须以招拍挂的形式出让;而《通知》是针对执行土地制度过程中存在的问题，比如：滥占耕地，用地性质随意更改、不合理的补偿费等违法违规的行为，而更为关键在于:《通知》对土地收益分配机制进行调整，将国有土地使用权出让总价款全额纳入地方财政预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理，这样就有效切断了地方盲目扩大征地规模的利益冲动。

之所以这样说原因在于：自1994年财税体制改革后，分成了国税与地税两种，改革后地方的财政收入只占到了财政总收入的30%，地方不但要承担几乎所有的行政管理职能，还必须进行城市基础建设等公共职能，然而，面对有限财政收入，如何实现如此众多的管理职能呢?地方别无他法，只有无奈选择出让土地，出让土地所带来的收益，则用于公共基础设施建设，区域内的公共设施、道路得到改善后，带动房地产发展，进而又带动地价上涨，地方又可以对土地进行出让，出让的收益再用于公共基础设施建设，从而形成“良性循环”。但是这种单纯的“以地生财”的经营城市模式也问题多多，比如强制拆迁，滥占耕地、导致房价上涨过快等。

此次《通知》，正是针对以上出现的问题而提出，目的在于规范土地市场秩序。同时，《土地出让金收支管理办法》也在紧锣密鼓的制定中，国家将进一步强化土地收益的收支管理，将从根本上遏制地方盲目扩大征地规模的冲动，因此，可以预见的是：未来地方在土地的供给上将更加慎重，不再以价格作为衡量土地竟标人的唯一标准，同时还将考虑“公共利益”、“社会和谐发展”、“土地周边的长期规划与发展”、“竟标人的品牌与信誉”等等方面，这就对开发企业专业力提出了更高的要求。

战士遥指郁郁葱葱处——我们未来方向在哪里?

“东方欲晓，莫道君行早，踏遍青山人未老，风景这边独好。会昌城外高峰，颠连直接东溟，战士遥指南粤，更加郁郁葱葱。”1934年的夏天，毛主席心情有些郁闷，并准备开始长征，但是仍然满怀希望，我想我们也应如此。

回顾2006年以来的房地产政策，我们可以看到：房地产调控已经开始从“治标”向“治本”加速迈进。国家决策者们也越来越成熟，尤其是《意见》，其显然对目前土地乱象的根源有着深入研究，出台的措施才既有很好的操作性，又直指问题产生的根源，是名符其实的“治本”之策。作为游戏的参与者，适用并在一定程度促进更为健康、合理的游戏规则的形成，才是积极态度，才是上上之策，比如我们的好榜样：万科。

站在今天回忆昨天，所谓的苦痛所谓的成就，我们都会觉得那是多么的微不足道。同样的，站在明天，来思考今天，也许我们思路会更清晰。

未来的市场将奉行公平公正的原则，游戏规则是“优胜劣汰、适用生存”，一些“旁门左道、医药偏方”注定不能长久。未来竞争将从单一的项目竞争提升到整体能力的竞争，包含了企业治理机制、人才激励机制、资本运作能力、业务流程管理、客户服务与关系管理、营销销售控制能力、成本控制与节约能力等。

如果你是一个小型开发商，资金实力不足，又没土地资源储备，尽早转行激流勇退，也许是才是正确的选择;如果你是一个中小型开发商，实力还不是很强，未来发展空间还比较有限，但你还有一些土地储备，穿上美丽的衣裳，嫁入豪门，也是一个不错的选择，比如南都;如果你是一个地方中型企业，在品牌、土地、团队、管理都还具有一定的优势，那就赶快做好战略定位，做专做精，“小楼盘”也能做出“大品牌”，亦如温州的打火机、服装品牌，比如可以专注于超小户型的定位，专为25岁以下的年轻人造房，案名叫“酷城”;比如专门为60岁以上老人建设老人公寓，所有设计均围绕老人们的生活习惯量身定做;如果你已经是称霸一方的诸侯，在资金、土地、内部机制等方面没有很大问题，那么要加快迈向全国的步伐，走出去后也许会“柳暗花明又一村”。

但，无论以上哪种情况，惟有练好内功，专心专意做事，才是正道。