广州市征地补偿价格确定方法思维导图

征地统一年产值标准的制订及实施评价

征地统一年产值标准的制订

2000年，广州市番禺区进行了征地统一年产值标准的制订工作。番禺区在综合考虑地类、土地质量、农产品价格等因素的基础上，以前三年区域内所有农产品的不同产值和各种农产品的占用农地面积为主要依据，按加权平均测算出统一年产值。其具体的计算过程：首先是以区域内各种作物的产值按加权平均数计算最近三年每一年的可用耕地平均年产值;其次是将区域内每年可用耕地平均年产值按加权平均数计算最近三年的可用耕地平均年产值;再次是根据物价水平和经济发展水平变化，对年平均年产值按一定比例如10%上调后求得区域统一年产值。在应用区域统一年产值时，从第二年开始每年对区域统一年产值按一定比例如5%～10%进行浮动?一般是递增?，应用三年后按同样的计算方法，更新区域统一年产值。计算公式如下：

式中Pk为各年各种作物的加权平均产值，S为各种作物的种植面积，a为各种作物的产值。

Q=?P1+P2+P3?×?1+10%?

式中Q为区域综合年产值，S为各年的可用耕地总面积，P为三年各种作物的加权平均产值。

其中计算统一产值区域大小的选择要根据实际情况而定，可以镇、区为统一产值区域。为了避免镇间产值差异过大的现象和提高可操作性，番禺区采用了全区统一的综合年产值。2001年确定的统一年产值为3778.18元/亩(1999、2000、2001年)，根据经济发展水平，在2002年又调整为4329.04元/亩。

对于补偿倍数的确定，番禺区以市桥河为界，北区的土地补偿和安置补助倍数为法定的最高倍数10倍和6倍，而南区则为法定的最低补偿倍数6倍和4倍，这与北区比南区经济更发达、区位优势更突出、土地资源更稀缺、人民生活水平更高的实际情况相一致。

实行全区统一年产值后，2001年，番禺区北区和南区的征地补偿费分别为60450.88元/亩，37781.80元/亩?2002年则分别为69264.64元/亩，43290.40元/亩。在实际征地中，被征地集体和农民拿土地补偿费和安置补助费外，征地单位一般还会考虑被征地村集体经济组织和农民从事开发经营，增加部分其他的补偿费或结合社保、留地、入股等其他补偿安置方式，间接提高征地补偿费，如在番禺区南村镇新基村征用451.08亩集体土地，相关征地单位增加了45.4767万元的其他补偿费给该村集体。经折算广州市番禺区征地补偿费平均大约为12万元/亩。

征地统一年产值标准的实施评价

一方面，广州市番禺区征地统一年产值标准实施几年来取得了较好的效果。由于采用比实际亩产值要高的区域统一年产值和补偿安置倍数计算补偿费，解决了在现行制度框架下补偿费明显偏低，农民不易接受的问题，在短期内提高了被征地农民的生活水平。同时，实行统一年产值标准，避免了相同地块只因种植与养殖之间、种植不同作物之间的产值差异，而引起的过大补偿差异导致农民产生患不公的心理，因此受到了农民的欢迎。

另一方面，虽然运用区域统一年产值标准更具可操作性，但实践几年后，也逐渐暴露出不少问题。番禺区虽然实行了统一年产值标准，但是由于实行南区北区一刀切的补偿倍数，其合理性值得商榷。在没有实行补偿倍数一刀切的其他区，在补偿倍数确定上则表现出较大的随意性，这导致了实行区域统一年产值标准计算征地补偿仍然存在区域内征地补偿费差异大的现象，难以做到合理补偿。实行区域统一年产值标准，也使征地补偿难以体现同一区位不同质量的宗地所存在的生产力差异。

征地补偿的改革——制订区片综合地价

实行统一年产值标准突破了产值倍数法中“产值”难以确定的局限性，而实行征地区片价将突破产值倍数法中“产值”和“倍数”都难以合理确定的局限性，也改进了以统一年产值标准确定补偿价难以体现地力差异和同地同价等问题。因此，2005年1月广州市开始着手征地补偿的改革——制订征地区片综合地价。

区片的划分方法研究

1.确定研究范围。在划分区片时，可以镇、区、县为划片范围?由于广州市未全面完成农地分等定级工作，在花都区划分区片时以尚有农地的192个行政村为基本统计单元。

2.选择科学的区片划分方法。在区片划分中，广州市充分考虑了地类、产值、土地区位、农地质量、当地经济发展水平等因素，采用了聚类分析与判别分析相结合的方法划分区片。

3.选择划分区片的因素。因素的选择直接关系到区片划分结果合理与否，因此因素的选择要坚持主导性、差异性、适应性等原则，对应所用的区片划分方法，从农地不同区位、土地利用类型、土地生产能力、农民生活水平、土地资源状况、人均耕地面积、区域经济发展水平等方面，选择能体现区片差异情况、影响区片划分的因素。在广州市花都区区片划分中，选择了能较好地体现区内差异的9个因素：用农地面积、建设用地面积、未利用地面积三个因素说明土地利用类型和状况，以农地纯收益代表农地质量和生产能力，以农民年纯收入说明农民的生活水平，并从侧面反映区域经济发展水平，以人均土地面积说明土地资源状况，用距市、区、镇中心距离分别以0.2?0.5?0.3的权重折算成一个指标代表土地的区位因素。

5.结合定性分析，确定区片划分最终结果。聚类分析与判别分析相结合区片划分法，综合考虑了多种因素，划分依据比较充分、合理，因此，分类结果较为科学。但因分类结果也较为细化，存在不便于实际操作的问题。因此，花都区划分区片以聚类分析划分方案为基础，结合定性分析，并征求了相关专家、征地单位、农村集体组织、当地农民等多方意见，对初步区片划分方案进行了调整，根据就近原则、成片原则合并了包括样本较少的3个区片。最终将花都区划分为4个区片，区片1、区片2、区片3、区片4所包括的行政村分别为45个、76个、44个、27个，各个区片地域分布规律较为明显，区片划分结果较合理客观、具有可操作性。

目前一个城市劳动力的平均受教育年限Ec是12.2年，一个农村劳动力的平均受教育年限是7.7年，即平均一个失地农民大约要经过4.5年的教育培训，其劳动就业能力才能接近一个城市劳动者。但我国提供的义务教育为9年，农民没有完全享用义务教育这一公共产品，其自身应该承担一定的责任。因此，可将Ep定为9年，则(Ec-Ep)为3.2年，即征地补偿应该包括这3.2年的再教育培训费用(郭晓鸣，2005)。由于广州市没有类似统计数据，在广州市花都区失地农民教育培训费用计算中，用3.2年来计算。其中以广州市花都区的最低工资标准(574元/月)加上最低生活保障标准(275元/月)作为农民再就业预期的工资收入。那么失地农民每年的转岗费用Fi=(574+275)×12。据调查，广州市花都区失地农民的直接教育培训费用大约为1300元/人，每亩农地劳动力人数为0.5个。由以上公式和数据计算：

(4)区片综合价的计算

将以上所算三项补偿费相加即得区片综合价。计算公式为：P=P1+P2+P3，其中，P为征用区片每亩农地的综合价，P1、P2、P3分别为农地农业用途收益价格、社会保障价格、农民再教育培训费用。