楼市调控应有利于国家和民众，勿一味迎合民粹思维导图

童大焕

据中央电视台财经频道报道：广州一限价房小区，房价每平米6600元，但车位卖到20万，激起极大争议。限价房搭售高价车位，到目前为止我还没看到比广州更早的，估计是广州开发商的发明，也许不久就会被北京的开发商们学习利用。而广州楼市中的阴阳合同，则早已是北京市场的常用手法，因为政府限制楼价，高于政府核准价格的不批准销售，开发商只好采取变通手法，在政府备案的合同价外面外加高额精装价格，甚至明明交的是毛坯房，也要缴纳一笔高额“装修款”，气得让购房人吐血，却美其名曰“温馨安居计划”！

这是一种完全没有赢家的调控措施：对于购房人，真实房价并没有下降，反而大大抬高了首付成本，因为额外的“装修款”、配车位往往在“场外交易”，不能按比例向银行贷款，这额外部分需要以全款为代价。很多原本买得起房的，被迫推迟买房进而在未来承担更高的房价。对于政府，既损失了信誉又损失了税收，因为“装修款”部分是“场外交易”，有可能规避税收。对于开发商，为了游说政府发放销售许可证（本来做什么产品卖什么价格是他的市场自由），也许被迫付出更高的时间成本和公关成本。这个过程中，只有决策者表面上是赢家，他们收获了一个又一个假数字，“控制”了房价的“非理性上涨”。

这么多年来，类似没有赢家只有输家的调控办法出了一个又一个，限购、限贷、限价、提高利率和首付，各种名堂和花样五花八门：经适房、限价房、自住型商品房、公租房、廉租房等等等等，但人口流入地区，没有一种办法能够真正抑制房价上涨，换来的只是购房人的首付提高、门槛提高、行政审查成本提高、离婚率提高、党政机关和央企福利分房变本加厉，等等。

在城市化加速期，人口流入地城市不论采取什么办法，都抑制不住房价上涨，更何况还有每年15%左右的货币增发。但政府有关部门明知山有虎偏向虎山行，乃是在很大程度上想迎合一部分民众的心理需求。往往越是市场上处于弱势的民众，就越希望有一个政府救世主一般来安排和补偿他们的一切。而这样的心理又往往带给他们更大的失败。就如上面说的购房门槛被抬高，还有银行利率上调导致贷款成本大增。

最近北京又发明了一个新词叫做“自住型商品房”，要求“同品质、同地段”下房价便宜30%销售给符合某种条件的特定人员，今后房价上涨的收益30%归政府。但天下没有免费的午餐，就像广州的限价房今天搭售昂贵的车位，明天北京的“自住型商品房”便宜30%部分，如果不是来自偷工减料、容积率上升，恐怕也会来自哪个“装修款”、“温馨安居计划”，明明是购房人自己承担了“便宜30%”的各项成本（包含物以类聚人以群分的“居住人群成本”），最后却还要把增值的30%交给政府，虽然到时照样可以用阴阳合同规避一部分损失，但同样是捡了芝麻丢了西瓜，得不偿失也！

而生命和理财中最大的成本，其实是时间成本——人生不就是个时间单元吗？！我们看见太多太多的人，在漫长等待廉价那么一点点却有可能品质低很多的保障房过程中，损失的却是更大的房屋升值的机会！曾有一位未听我劝说及时去买商品房的人，保障房足足等了四五年，等到他以同地段商品房一半的价格买下北京五环外通州某限价房时，那个限价房的价格，已经是四年前北京东四环商品房的价格！而更多的人，甚至还没有他“幸运”！他好歹轮到了限价房，更多人还不知要等哪个猴年马月。以北京为例，截至2013年8月7日，经济适用住房备案通过94279户，限价商品住房备案通过190414户，廉租住房备案通过27760户，公共租赁住房备案通过35744户。而过去五年，这些人压根儿没有获得过哪怕一次的抽签机会，五年房价则已是火箭上升。根据本人观察，至少前面有十几万户本是可以通过自身力量游回市场大海的。

很多人是被自己等、靠、要的“天上掉馅饼”心理害惨的，贪小便宜吃大亏。穷就穷在心，穷在志，对于这部分人，我认为政府应该把道理讲清楚，这个道理是：一是城市化过程中，人口流入地城市房价是很难下降的；二是绝大多数人都是要靠自己的劳动获得财产的，而不是等政府从开发商或者别的购房人手里抢一部分给他。政府要做对国家和民众有利的事情，而不能一味地迎合民粹。

（作者为著名专栏作家）