从该案件的审理看不动产善意取得制度思维导图

原告：钱某，个体工商户

被告：赵某，白蒲航运公司职工

2001年5月5日，被告赵某因资金周转困难向原告钱某借款15000元，借款到期后，原告多次追要，被告未能偿还，遂向法院起诉。在案件审理过程中，经法院主持调解，被告赵某表示没有现金，但是有住房一套，并出示了仅有其本人名字的房屋产权证书，表示同意以房抵款，原告亦表示接受。原、被告双方在法院主持下，自愿达成如下调解协议：被告偿还原告借款15000元，被告自愿其所有的将位于白蒲航运公司305室的住房一套作价给原告偿还此借款，剩余房款30000元，由原告返还给被告，具体作价双方当事人另行签订的房屋买卖协议。后原、被告签订的房屋买卖协议并交付了房屋。

善意取得制度是基于对善意第三人利益和交易安全之保护所作出的一项重要法律制度，该制度的适用使善意第三人依法直接取得物之所有权，而使物之原所有人丧失所有权。善意取得制度，王利明先生主张五要件说：

1、 受让人取得财产时出于善意；

2、 转让人必须为无权处分财产的人；

3、 转让的财产必须是法律允许流转的；

4、 善意取得的财产必须是法律允许流转的财产；

5、 受让人必须通过交换而取得的财产即支付对价。

1、从不动产登记公信力的角度进行考察。我国关于不动产权属的认定实行的是登记要件说，即赋予登记以较强的公信力，登记一经完成，权利即为设定，即使该登记内容与真实权利不符，亦视登记内容为正确，法律对于信赖该登记而为民事法律行为的人亦加以保护。善意取得便是以登记公信力为其理论基础的。本案中被告赵某虽实际上不单独享有房屋的所有权，但在房管部门核发的房产证上，其为唯一所有权人，鉴于房产证的公信力，原告钱某有理由确信被告赵某为房屋的所有权人而与之订立房屋买卖合同，该买卖合同应为有效。

2、从司法解释角度进行考察。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，主要就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。由此可看出，司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。

3、从善意取得制度的发展趋势角度进行考察。在市场经济发展日臻完善的社会背景下，不动产的交易日益频繁，对交易安全的要求也越来越高。如果要求买受人在每一交易过程中对出让人是否为真正的权利人进行调查很难做到，即使可能的话，那征信成本也相当高昂，由此就会在一定程度上阻碍不动产的流通，使得经济发展受阻。因此，从鼓励不动产交易，维护不动产交易安全的角度上看，亦应采取和适用不动产善意取得制度。所以，第二种意见是正确的。