擅自签订房屋买卖合同无效思维导图

另查明，上述两处争议房屋均未办理《土地使用证》和《房产证》，也未办理过户手续。

[审判]

被告朱日顺与第三人朱挺伟于1999年12月25日签订的“房屋买卖协议”无效。

[评析]

本案的主要争议的焦点问题有如下几点：

纵览本案事实与证据，被告在与第三人签订“房屋买卖协议”时，应当知晓第三人系年仅16周岁的限制行为能力人，尽管其已在学徒，但仍无固定收入，仍不能维持其生计，故不能认定其已具备了完全民事行为能力。根据《合同法》第47条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。”由此可见，法律对限制行为能力人所签订的合同效力有严格的限定，属于亲自缔约的能力受到限制的合同主体。这是由于限制民事行为能力意思表示的欠缺，在签订与他们的意思表示能力不相对应的合同时，应由其法定代理人代理或者征得其代理人的同意实施，尤其本案中第三人与被告签订的是不动产的房屋这一重大财产，就更显得与其年龄、智力不相适应，与其所签订的合同主体不相符。

本案中所争议的房屋系邬坤风夫妇的夫妻共同财产，当邬坤风丈夫去世后，二原告和第三人即发生了继承。因而，即使该房屋已征得了第三人的法定代理人邬坤风的同意，也同样侵犯了原告朱挺梅的合法权益。