房地产执行处理案外人异议应注意的问题思维导图

这种做法，为法律所允许，毋庸置疑。但司法实践中，由于认识水平的差异，有些执行人员对一些问题的认识还存在着偏差，实际操作中的一些做法还不太规范，执行效果和社会效果还不够好，为了确保房地产案件的顺利执行，下面，笔者就房地产执行中案外人提出异议时，执行人员应注意的问题谈一点粗浅的认识和大家共同商讨，不妥之处，请批评指正。

一、应认真、全面地审查案外人提出的执行异议，查找可能存在的问题。

针对案外人李XX提出的执行异议，执行人员要求其提供相关证据，在李XX提提供了公证机关的公证文书和房地产转让协议等有关材料后，执行人员进行了认真细致的审查，将有疑点的地方一一排列出来，制定出调查提纲，并为了防止相互之间进行串通，立即在同一时间组织几路执行人员分别找有关的人员进行了谈话，取得了第一手资料，然后进行梳理，发现了问题：

(一)关于房地产到底是买卖还是抵债不清楚。

1、异议人李XX在2004年10月10日的书面异议中称，本院所查封的房地产为他2002年4月20日购买，双方签订的是房地产买卖合同；而在法院05年1月28日的谈话中，其却称，是王XX以房地产抵债的，不是买卖。

2、在法院05年1月28日和王XX之妻郭XX的谈话中，郭XX称，以前借过李XX钱，后因李XX要钱，把房地产给了李XX；而在本院04年9月28日和05年1月20日和王XX的谈话中，其却称，房地产是卖了。

（二）房地产价值不清。

异议人李XX称，房地产价值为40000元；而在本院05年1月28日和王XX之妻郭XX的谈话中，郭XX称，房地产具体钱数她记不清了，是40000多元，可能是46000元，合同上写的是40000元，差额部分李XX断断续续付给她，在03年8月18日公证时将钱付清了；在2004年9月28日和 2005年1月20日本院和王XX的谈话中，当问到房地产卖了多少钱时，李XX称，卖了多少钱他不清楚。

（三）房地产转让给谁不清楚。

（四）房地产转让时间不清楚。

在本院2004年9月28日和王XX的谈话中，王XX称，去年我媳妇将房子卖了，这里的去年也就是2003年；而李XX却称房子抵债是在2002年2、3 月份和王XX及其妻子郭XX说好的，在2002年4月20日签的合同。由此看来，双方陈述互相矛盾，这是其一；第二、薛XX2004年10月26日的证明，称，受王XX家属委托其多次调解双方纠纷，最后一次调解是在2002年农历的腊月28日即2003年1月30日，并有张XX的父亲张X在场，王XX家属提出拿本院查封的房地产赔偿，因张X不同意，故未说成，由此也可以看出，在2003年1月30日以前，该房地产并未进行转让。

（五）是否签有合同或者协议称述不一致。

在本院05年1月28日和李XX的谈话中，其称，房地产买卖合同是王XX写的，王XX之弟王X签的字；而在本院05年1月20日和王XX的谈话中，当问到买卖房地产是否签有合同或者协议时，其却称，不清楚。

（六）李XX称王XX2000年、2001年分两次从他手上借款43000元用于子女上学的理由难以成立。

经本院调查，截止1999年8月31日，王XX共在某基金会存款20笔，共计183300万元。其中，该基金会于2000年7月11日向王XX兑付 16000元，2001年7月24日向王XX兑付30750元，2000年9月12日，基金会抵给王XX房地产一部（即本院查封的房地产），折值 66000元，余款83600元他抵给其他人在基金会的借款，由此可以看出，在2000年和2001年，王XX两次共从该基金会兑领存款46750元，这是其一。

第二、据本院了解，在2000年和2001年期间，王XX也未再建或再买新房。

第三、王XX有一儿一女，在2000年和2001年间，只是儿子王小X在上大学，女儿并未上大学，因此，供一个孩子上大学的开销是不会很大。

第四、在2000年和2001年间，王XX和妻子郭XX一直做生意，每年都有一定的收入。所以，异议人李XX称王XX2000年、2001年分两次从他手上借款43000元用于子女上学的理由难以成立。

（七）公证文书的合法性值得怀疑。

公证最基本的原则是公证的双方当事人必须同时到场，虽然在公证处的谈话笔录中可以看出，王XX在场，但在本院和李XX、郭XX、王XX的谈话中，都认为公证时王XX不在场，且李XX、郭XX称王XX的名字是王XX之弟王X所签，所以，该公证文书的合法性也就值得怀疑。

二、应查清异议人与被执行人或其家属之间有无利害关系。

一般情况下，执行过程中遇到的这类问题，大部分是异议人与被执行人或其家属都有这样那样的关系，一些被执行人为了逃避债务，与他人合谋、串通，而合谋、串通只有找亲友或者是同学、朋友等比较可靠，从而有可能达到逃避债务的目的。所以，被执行人一般都是从这些人里面找提异议的人。而经执行人员了解，本案的异议人确实与王XX是亲友关系，在本院05年1月28日和李XX的谈话中，李XX称，王XX是他妻子的堂兄，所以，在这种有亲友关系的情况下，该房地产转让的可信度也就很让人值得怀疑。

三、应对公证是否为房屋所有权和土地使用权变动的合法方式之一有明确的认识。

《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。

从以上可以看出，关于房屋所有权和土地使用权的变动，我国采用的是公示公信原则，以登记为公示的方法，一旦登记既享有对世权,而不是以公证为公示的方法，所以，双方即使办理了公证，也不能认为房地产发生了转移。

四、应查清房屋所有权和土地使用权是否实际发生了转移。

同上，房屋的房屋所有权和土地使用权的变更应以县级以上地方人民政府房产管理部门和土地行政主管部门为接受房地产的一方是否办完过户登记手续为准，在李 XX提供的2002年4月20日房屋买卖合同第四条第3项可以清楚地看到，房地产的交易过户手续，由王XX、郭XX提供该房产的相关手续，由李XX办理，涉及的费用由李XX承担，但截止2004年10月9日，法院向县级以上地方人民政府房产管理部门和土地行政主管部门发出不得办理该房屋的房屋所有权和土地使用权过户手续的协助执行通知时止，李XX仍未办理该房屋的房屋所有权和土地使用权的过户变更登记手续，所以，也不能认为，该房屋的房屋所有权和土地使用权发生了转移。

五、应查清是否领取权属证书。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项明确规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”而在本院05年1月28日和王XX之妻郭XX的谈话中，郭XX称，房子没有办理所有权证和土地使用权证，所以，即使房地产进行了转让，那么，也为法律所不允许。

六、应对法律适用有明确的认识。

以前，在驳回异议时，有的执行人员适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条、有的执行人员适用《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第七十一条之规定，有的执行人员既适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条、又适用《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第七十一条之规定。笔者以为，这是不正确的。理由如下：

执行程序是《民诉法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》和《最高人民法院〈关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）〉》等法律、法规规定的人民法院在执行案件中享有的权力和在具体执行中应遵循的一些程序方面的规定，执行程序中需要驳回异议时应当使用裁定，而裁定又是人民法院对有关程序上的问题所作的判定，所以，在法律适用上，既要适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条、《最高人民法院〈关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）〉》第七十一条之规定，又要适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一项）“其他需要裁定解决的事项”之规定。

(作者单位：陕西省韩城市人民法院)